Smlouva o dílo je základním právním dokumentem při realizaci stavebních projektů, ať už se jedná o rodinný dům, nebo rozsáhlejší inženýrské dílo. Tato smlouva, uzavřená dle § 2586 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, detailně upravuje práva a povinnosti objednatele a zhotovitele.
I. Předmět Smlouvy
Předmětem smlouvy o dílo jsou stavební práce, spočívající ve zhotovení stavby rodinného domu na specifikovaném pozemku. Rozsah díla je určen Specifikací díla, která je nedílnou součástí smlouvy jako příloha č. 1, a projektovou dokumentací vypracovanou ke konkrétnímu datu.
- V rozsahu, v jakém Dílo není řešeno v Projektové dokumentaci, bude provedeno v souladu se závaznými technickými normami a požadavky na výstavbu.
- Součástí rozsahu Díla je mimo jiné rovněž příprava staveniště, provedení veškerých dokončovacích prací a úklid staveniště včetně odvozu veškerého odpadu a zbytků stavebního materiálu po dokončení Díla.
- Dokončené Dílo má být předáno Objednateli jako celek v přiměřeně uklizeném a čistém stavu, způsobilé k řádnému užívání.
II. Projev vůle Smluvních stran
Zhotovitel se na základě této smlouvy zavazuje řádně provést a předat dokončené Dílo Objednateli v dohodnutém termínu. Objednatel se zavazuje zaplatit za to Zhotoviteli sjednanou cenu Díla podle podmínek této smlouvy.
III. Doba plnění
Zhotovitel se zavazuje započít s prováděním Díla nejpozději v dohodnutém termínu a provést a předat řádně dokončené Dílo Objednateli nejpozději v sjednaném termínu. Zhotovitel je oprávněn provést a předat řádně dokončené Dílo Objednateli i před sjednaným termínem.
- Zhotovitel splní svůj závazek řádným a včasným provedením a předáním dokončeného Díla Objednateli v celém jeho rozsahu v souladu se Smlouvou.
- Objednatel je povinen na výzvu Zhotovitele řádně dokončené Dílo převzít nejpozději do 5 (pěti) pracovních dnů ode dne doručení výzvy.
- S Dílem jsou předávány veškeré zápisy o provedených zkouškách, revizní zprávy, technické listy a certifikáty týkající se stavebních materiálů, prohlášení Zhotovitele a jiné doklady nezbytné pro úspěšnou kolaudaci či vydání souhlasu stavebního úřadu s užíváním předaného Díla a záruční listy, předávací protokoly a jiné doklady týkající se jednotlivých věcí zapracovaných při provádění Díla. Tyto dokumenty jsou klíčové pro uplatnění samostatné záruky u výrobce či dodavatele nebo pro servis zapracovaných věcí.
IV. Změny Díla
Objednatel je oprávněn v průběhu provádění Díla požadovat provedení víceprací nad rámec sjednaného rozsahu Díla. V takovém případě dá příslušný pokyn Zhotoviteli a následně Smluvní strany společně vyhodnotí dopad požadovaných víceprací na sjednaný termín dokončení a předání Díla a na sjednanou cenu Díla.
Čtěte také: Jak na pohledový beton?
- V případě dohody bude následně uzavřen písemný dodatek k této Smlouvě, který upraví změnu ceny Díla a případně upraví termín dokončení a předání Díla.
- Sjednaná změna rozsahu Díla nemá zásadně vliv na termín dokončení a předání Díla, pokud nebude mezi Smluvními stranami v písemném dodatku k této Smlouvě sjednáno jinak.
- Variace mohou být iniciovány Správcem stavby kdykoli před vydáním Potvrzení o převzetí Díla, buď pokynem, nebo požadavkem, aby Zhotovitel předložil návrh.
- Zhotovitel musí každou Variaci provést a je jí vázán, pokud nedá okamžitě Správci stavby oznámení (s uvedením podpůrných podrobností), že Věci určené pro dílo požadované pro Variaci jsou pro Zhotovitele těžko dostupné.
- Do doby podpisu změnového listu oběma Stranami nemohou být práce obsažené ve změnovém listu zahrnuty do Vyúčtování.
Stanovení ceny a harmonogramu změn
Variace musí být oceněna cenou položky ze Smlouvy a množství prací na Díle, které je předmětem Variace, musí být měřeno, není-li Stranami dohodnut jiný způsob určení ceny Variace. Cena je stanovena na základě ceny příslušné položky (vzhledem k rozsahu technické specifikace této položky) cenové soustavy vydané společností ÚRS Praha a. s. (CS ÚRS), platné ke dni předložení návrhu Zhotovitele k Variaci.
Cena musí být určena Objednatelem na základě Zhotovitelova návrhu kalkulace přiměřených přímých nákladů položky. Tento návrh musí Zhotovitel Objednateli předložit nejdříve, jak je to možné po vznesení požadavku Objednatele, spolu s přirážkou přiměřeného zisku ve výši 5 % přímých nákladů příslušné položky, přirážkou na výrobní režii ve výši 5 % přímých nákladů příslušné položky a přirážkou na správní režii ve výši 5 % přímých nákladů příslušné položky.
V případě nutnosti posunu Harmonogramu v důsledku Variace bude změna Harmonogramu přiměřená povaze Variace s tím, že tam, kde to bude možné (tedy tam, kde je u určité položky stavebních prací stanovena časová náročnost provedení měrné jednotky) bude se vycházet ze soustavy vydané společností ÚRS Praha a. s.
V. Další práva a povinnosti Smluvních stran
Při provádění Díla bude Zhotovitel postupovat samostatně s potřebnou odbornou péčí; v průběhu provádění Díla je však vázán pokyny Objednatele. Zhotovitel je při provádění Díla vázán Specifikací Díla, Projektovou dokumentací, právními předpisy a technickými normami vztahujícími se na Dílo a dále doporučenými postupy a pokyny výrobců a dodavatelů jednotlivých stavebních materiálů, zařízení a jiných věcí, které mají být využity či zapracovány při provádění Díla.
- Věci zapracované Zhotovitelem se stávají součástí Díla a vlastnictvím vlastníka pozemku nebo práva stavby, jehož je součástí. Cena zapracovaných věcí je součástí ceny Díla.
- Zhotovitel je povinen upozornit Objednatele na nevhodnou povahu jeho pokynů, předaných nebo požadovaných materiálů k zapracování do Díla, jakož i na nevhodné řešení v projektové dokumentaci, které by zejména mohly vést ke škodě Objednatele nebo k tomu, že Dílo nebude provedeno řádně nebo nebude mít požadované nebo jinak dosažitelné vlastnosti.
- Zhotovitel je povinen řádně vést stavební deník a pravidelně do něj poznamenávat průběh provádění Díla. Stavební deník musí Zhotovitel na požádání kdykoli předložit Objednateli nebo jím určenému zástupci.
- Zhotovitel je povinen provést Dílo osobně na svůj náklad a na své nebezpečí.
- Zhotovitel není bez předchozího písemného souhlasu Objednatele oprávněn použít pro provedení Díla jinou osobu (subdodavatele). Objednatel je oprávněn požadovat provedení subdodávky jiným subdodavatelem, pokud bude mít důvodné pochybnosti o řádném nebo včasném provedení subdodávky Zhotovitelem.
- Objednatel je oprávněn průběžně kontrolovat provádění Díla. Zjistí-li, že Zhotovitel provádí Dílo v rozporu s touto Smlouvou, stavebním povolením, právními předpisy či technickými normami, je oprávněn požadovat pozastavení provádění Díla až do odstranění závadného stavu a požadovat na Zhotoviteli nápravu a aby nadále prováděl Dílo řádně v souladu s touto Smlouvou.
VI. Cena díla a platební podmínky
Smluvní strany se dohodly na ceně za provedení Díla ve sjednaném rozsahu bez vad a nedodělků. Sjednaná Cena bude případně ponížena o neprovedené práce či nezapracované materiály, zařízení a jiné věci, nebo bude povýšena o dodatečně sjednané vícepráce podle čl. IV této Smlouvy.
Čtěte také: Plot na klíč: Kompletní servis
Zhotovitel nemá nárok na zálohu Ceny Díla. Cena za řádné provedení Díla je splatná podle postupu provádění stavebních prací, a to vždy zpětně za práce již provedené. Zhotovitel má právo vyúčtovat již hotovou část Díla, a to vždy po dosažení jakéhokoli mezníku popsaného ve Specifikaci díla a vystavit Objednateli fakturu se splatností do 10 (deseti) dnů ode dne doručení faktury Objednateli. Zhotovitel je povinen současně s fakturou předat Objednateli výkaz výměr jako podklad pro kontrolu fakturované částky; v opačném případě se doba splatnosti automaticky prodlužuje o příslušný počet dnů prodlení s předáním výkazu výměr.
Realizace staveb na cizím pozemku a nový občanský zákoník
Nový občanský zákoník (NOZ) přinesl zásadní změny v oblasti realizace staveb na cizím pozemku, zejména zavedením práva stavby, které představuje průlom do zásady, že součástí pozemku je vše, co je s ním pevně spojeno. Právo stavby je upraveno v § 1240-1256 NOZ a je právním titulem ke zřízení práva stavby na cizím pozemku. Toto právo je věcným právem zatěžujícím cizí pozemek a má samo o sobě povahu nemovité věci. Lze ho zřídit za úplatu (jednorázově nebo ve splátkách) i bezúplatně a pozemek lze zatížit pouze dočasně, maximálně na dobu 99 let.
Právo stavby může vzniknout na základě smlouvy, která vždy vyžaduje písemnou formu. Smluvně zřízené právo stavby vzniká až okamžikem zápisu do katastru nemovitostí. Písemnou formu vyžadují i případné dodatky, resp. Smlouva o zrušení práva stavby. Smlouva o právu stavby by měla obsahovat jasný projev vůle vlastníka pozemku o zřízení práva stavby, označení předmětného pozemku, vymezení předmětné stavby (již existující nebo plánované), stanovení doby trvání práva stavby a ujednání, jestli se jedná o právo zřízené za úplatu nebo bezplatně. Fakultativní ujednání jsou reflektována v § 1250-1255 a může obsahovat různé závazky stavebníka.
Další smluvní nástroje
Právo stavby však není jediným prostředkem, na základě kterého je možné dle platné právní úpravy realizovat stavbu na cizím pozemku. Samotné právo zřídit na cizím pozemku stavbu je možné realizovat i prostřednictvím některých smluvních nástrojů, jako je například nájem či pacht. Pozemek zůstane ve vlastnictví cizí osoby, vytvořená stavba se stane jako stavba dočasná (§506 NOZ) vlastnictvím investora. Toto řešení má své výhody i nevýhody. Pozemek si můžeme pronajmout (propachtovat) i na dobu neurčitou nebo na poměrně dlouhou dobu určitou, nájemcovo právo však je ohrožováno pronajímatelovou výpovědí.
Samostatnou oblast tvoří stavby zřizované na cizím pozemku na základě věcných břemen. I nadále bude možné realizovat stavbu na cizím pozemku jako omezení vlastníka pozemku skrze věcné břemeno zřízené na základě příslušného veřejnoprávního předpisu (např. energetický zákon). Nový občanský zákoník věcná břemena rozlišuje, resp. dělí na služebnosti a reálná břemena, a to ve vazbě na rozsah omezení vlastníka zatížené nemovitosti. Nově je výslovně uvedena například i služebnost inženýrské sítě (§ 1267-1268). Co se týče věcných břemen zřizovaných na základě energetického zákona, tyto patří mezi osobní služebnosti a v rámci své úpravy se přednostně řídí kogentními ustanoveními energetického zákona, subsidiárně pak kogentními ustanoveními občanského zákoníku, případně smluvním ujednáním obsaženým ve smlouvě.
Čtěte také: Cena a montáž betonových plotů
Řízení rizik a nepředvídatelných událostí ve stavebních smlouvách
Smlouvy o dílo by měly detailně ošetřovat rizika spojená s realizací staveb, zejména pak dopady změn rozsahu, standardu, časové souslednosti prací nebo technologického postupu, které jsou označovány jako variace. Zhotovitel by totiž mohl při jakékoli změně díla odmítnout její provedení s tím, že k tomu není povinen. Takové změny mohou mít vliv na cenu a čas, což je specificky u veřejných zakázek důležité řešit transparentně.
Zvýšení stavebních nákladů
Jedním z nejpalčivějších rizik je růst cen materiálů a stavebních nákladů, ovlivněný inflací, nedostatkem materiálů, energií a pracovní síly. Zájmy smluvních stran jsou zde odlišné: objednatel si přeje pevnou cenu, zhotovitel naopak možnost navýšení ceny v případě růstu nákladů. Smlouvy mohou obsahovat inflační či indexační doložky, které odkazují na indexy cen stavebních prací nebo oborové indexy (např. ocel, beton), vydávané Českým statistickým úřadem. Takové doložky umožňují automatické zvyšování ceny díla odvozené od trhu.
Vyšší moc (Force Majeure)
Vyšší moc, chápaná jako událost neovlivnitelná stranami (např. živelná katastrofa), standardně zprošťuje nebo pozastavuje plnění povinnosti. Český občanský zákoník však vyšší moc nezná v takto širokém pojetí, ale obsahuje pouze omezenou výjimku z odpovědnosti za škodu dle § 2913/2. To nemá vliv na smluvní pokuty či možnost odstoupení od smlouvy, proto je klíčové vyšší moc ve smlouvě o dílo explicitně sjednat. Zpravidla zvýšení stavebních nákladů na trhu samo o sobě není vyšší mocí, pokud smlouva neobsahuje ustanovení, které na ně přímo myslí.
Podstatná změna okolností
Ustanovení občanského zákoníku (§ 1764-1766 a speciálně pro smlouvy o dílo § 2620/2) pamatují na situace, kdy se během trvání smlouvy podstatně změní okolnosti. Aby bylo možné se těchto ustanovení dovolávat, změna musí nastat po uzavření smlouvy a vyvolat zvlášť hrubý nepoměr v právech a povinnostech stran. Ustanovení § 2620/2 pro smlouvy o dílo navíc vyžaduje zcela mimořádnou nepředvídatelnou okolnost, která dokončení díla podstatně ztěžuje. Pokud jsou tyto podmínky splněny, může se dotčená strana domáhat u soudu změny nebo ukončení smlouvy.
Zhotovitel však při odvolávce na tato ustanovení může narazit na problémy: mnoho smluv jejich použití zcela vylučuje („přebírá nebezpečí změny okolností“), dovolávat se jich lze jen bezprostředně po nastání změny (dle § 1766 se po 2 měsících má za to, že je pozdě), a podstatná změna okolností neopravňuje k odložení plnění.
Standardizované smluvní podmínky a harmonogram
Pro inspiraci v řízení rizik a změn lze použít standardní smluvní podmínky FIDIC (Mezinárodní federace inženýrů poradců). Zejména Pod-čl. 13.1 - 13.3 FIDIC smluv se zaměřuje na variace iniciované správcem stavby. Smluvní podmínky pro dodávku technologických zařízení a projektování a výstavbu elektro- a strojně-technologického díla a pozemních a inženýrských staveb projektovaných zhotovitelem (zkratka P&DB, tzv. FIDIC YELLOW BOOK) se zaměřují na požadavky objednatele, které definují účel, funkci, rozsah, standard a výkon díla. Celková cena je koncipována jako paušální, ale může dojít k úpravě prostřednictvím změn díla a nároků na dodatečné platby a čas.
Smlouva by měla požadovat, aby zhotovitel řádně připravil harmonogram, který bude znázorňovat způsob a pořadí, v jakém plánuje provádět práce. Harmonogram by měl být aktualizován tak, aby zaznamenával skutečný postup prací a prodloužení doby výstavby. Pokud je harmonogram připraven, může být používán jako nástroj pro řízení změn díla, určení prodloužení doby pro dokončení a období, za která náleží případná kompenzace. Co se týče prodloužení doby výstavby, je možné na základě definovaných rizik objednatele umožnit smlouvou předvídané prodloužení, bez nutnosti změny smlouvy. Například Pod-čl. 8.4 smluvních podmínek FIDIC řeší prodloužení doby v důsledku mimořádně nepříznivých klimatických podmínek.
Smluvní podmínky pro veřejné zakázky
V případě veřejných zakázek je důležité, aby dopady na ceny a čas byly řešeny transparentně a respektovaly limity dané zákonem o veřejných zakázkách (viz § 222 ZZVZ), resp. pravidly IROP pro zakázky mimo režim zákona (viz čl. 9.2 MPZ). Pokud nebudou splněny zákonné podmínky ve smyslu § 222 ZZVZ a Objednatel rozhodne o nutnosti zadání nových prací v zadávacím řízení, zavazuje se Zhotovitel poskytnout veškerou potřebnou součinnost a zejména předložit nabídku na provedení nových prací. V případě, že Zhotovitel nebude vybrán pro realizaci těchto prací, zavazuje se poskytnout vybranému zhotoviteli nových prací veškerou součinnost pro jejich řádné provedení.
Shrnutí
Níže naleznete detailní ustanovení k základním rizikům, která je třeba ve smlouvě ošetřit.
| Aspekt | Popis | Důsledky |
|---|---|---|
| Změna rozsahu, standardu, časové souslednosti prací, technologického postupu (Variace) | Smlouva musí obsahovat ustanovení umožňující objednateli změnit dílo. Zhotovitel by jinak mohl odmítnout provedení. | Dopady na cenu a čas; u veřejných zakázek je třeba transparentní řešení. |
| Cena Variace | Oceňování Variací položkovou cenou ze smlouvy, měřením, nebo dle cenové soustavy ÚRS Praha a.s., platné ke dni návrhu. | Zajištění férového a transparentního stanovení ceny dodatečných prací. |
| Návrh kalkulace Variace | Zhotovitel předkládá kalkulaci přímých nákladů s přirážkami na zisk, výrobní a správní režii (každá 5%). | Regulace dodatečných nákladů spojených se změnami. |
| Dopad Variace na Harmonogram | Změna Harmonogramu přiměřená povaze Variace, s ohledem na časovou náročnost provedení měrné jednotky dle ÚRS Praha a.s. | Zajištění realistického časového plánu při změnách. |
| Změnový list | Práce obsažené ve změnovém listu nemohou být zahrnuty do Vyúčtování do doby podpisu oběma Stranami. | Kontrola a schválení změn před fakturací. |
| Dodatečné práce u veřejných zakázek | V případě nutnosti dodatečných prací dle § 222 ZZVZ se Zhotovitel zavazuje poskytnout součinnost. | Zajištění součinnosti s vybraným zhotovitelem nových prací. |
| Harmonogram | Zhotovitel připravuje a aktualizuje harmonogram, který znázorňuje způsob a pořadí prací. | Nástroj pro řízení změn, určení prodloužení doby dokončení a kompenzací. |
| Prodloužení doby výstavby | Smluvně předvídané prodloužení doby na základě definovaných rizik objednatele (např. mimořádně nepříznivé klimatické podmínky). | Flexibilita v plnění termínů bez nutnosti změny smlouvy. |
Tato informační brožura vznikla pro potřeby Integrovaného regionálního operačního programu pro objednatele veřejných zakázek na stavební práce k základní orientaci ve smlouvě a při přípravě a řízení stavby. Brožura nemá ambici a nemůže nahradit funkci zadavatele a jeho poradců. Vytržení uvedených ustanovení z kontextu celé smlouvy a prosté přebírání do jiné smlouvy je rizikové. Lze doporučit, tam kde je to vhodné, využít příslušný standard FIDIC nebo připravované standardizované smlouvy pro menší pozemní stavby a projektování (dále jen Český standard).
tags: #tesp #smlouva #realizace #staveb