Projektová dokumentace je základním dokumentem pro realizaci jakékoli stavby. Její správné zpracování je klíčové pro plynulý průběh výstavby a minimalizaci rizik. V současné době se stavební praxe potýká s výkladovými problémy, které přináší nový stavební zákon, a s otázkami odpovědnosti za vady projektové dokumentace. Tato komplexní problematika vyžaduje podrobnější objasnění.
Typy a rozsah projektové dokumentace
Stavební dokumentace je soubor technických a právních podkladů, které popisují stavební záměr. Obsahuje nejen výkresy, ale i textové zprávy, výpočty, odborná stanoviska a další přílohy. Celý systém dokumentace je upraven vyhláškou o dokumentaci staveb. Tato vyhláška stanoví rozsah projektové dokumentace pro jednotlivé fáze řízení - od záměru po kolaudaci. Obsahuje i náležitosti dokumentace bouracích prací, stavebního deníku a jednoduchého záznamu o stavbě.
Každý stavební záměr prochází několika fázemi. Každá z nich vyžaduje jiný druh dokumentace:
- Dokumentace pro povolení stavby - nahrazuje dřívější projekt pro stavební povolení. Vyžaduje se u většiny novostaveb a zásadních přestaveb. Musí obsahovat průvodní list, souhrnnou technickou zprávu, situační výkresy, dokumentaci objektů. Dále u ní existuje dokladová část, která uvádí stanoviska dotčených orgánů, vyjádření správců sítí, průzkumy, výsledky zeměměřických činností a případné doklady o shodě stavebních výrobků.
- Dokumentace pro provádění stavby - jedná se o pracovní podklad dodavatelů; vyžaduje se u složitějších staveb, zejména u větších staveb nebo stavenišť s komplikovaným terénem.
- Dokumentace skutečného provedení a pasport stavby - po dokončení stavby má stavebník povinnost doložit tzv. dokumentaci skutečného provedení stavby. Dle vyhlášky může jít buď o kopii ověřené projektové dokumentace s vyznačenými odchylkami, nebo o samostatně zpracovaný soubor výkresů a zpráv. Po dokončení stavby musí investor doplnit projekt o všechny odchylky a předat dokumentaci skutečného provedení.
- Dokumentace pro odstranění stavby - ta je povinná pro jakékoliv demolice. Mnohdy se zapomíná, že i bourání stavby je podle stavebního zákona považováno za stavební činnost, a podléhá tudíž povinnosti mít dokumentaci bouracích prací. Bez této dokumentace nelze získat souhlas s odstraněním stavby.
- Stavební deník a jednoduchý záznam o stavbě - stavební deník je třeba u staveb prováděných dodavatelem; u vybraných, typicky drobných staveb, lze vést jednoduchý záznam. Oba dokumenty musí obsahovat identifikační údaje stavby a účastníků, chronologický záznam postupu prací, údaje o kontrolách, revizích, zkouškách a mimořádné události a přijatá opatření. Stavbyvedoucí, jakož i jiné osoby oprávněné zapisovat do stavebního deníku tak působí k odstranění závad při provádění stavby.
Stavební vyhláška ukládá stavebníkům připravit a po celou dobu výstavby průběžně aktualizovat několik druhů dokumentace: dokumentaci pro povolení stavby tvořenou částmi A-D (Průvodní list, Souhrnná technická zpráva, Situační výkresy a Dokumentace objektů) doplněnou dokladovou částí se stanovisky úřadů; případně dokumentaci pro rámcové povolení či pro změnu využití území; podrobnou dokumentaci pro provádění stavby (DPS) u technicky náročnějších projektů; dokumentaci skutečného provedení nebo u starších drobných staveb stručný pasport stavby; dokumentaci pro odstranění stavby před každou demolicí a průběžně vedený stavební deník či jednoduchý záznam o stavbě. Každý podklad musí být zpracován v digitální podobě, obsahovat přesně stanovené náležitosti a před schvalováním stavby či její změny mít kompletní souhlas dotčených orgánů.
Změny v projektové dokumentaci
Stavební záměr se během realizace může z různých důvodů změnit - ať už kvůli technickým komplikacím, úspoře nákladů, estetickým požadavkům nebo požadavkům stavební firmy. Pokud dojde k jakékoli změně oproti schválené projektové dokumentaci, je stavebník povinen neprodleně tuto změnu zohlednit v projektové dokumentaci, tedy nechat ji zpracovat projektantem jako tzv. dokumentaci změny stavby před dokončením. Neohlášené změny bývají častým důvodem pro neprovedení kolaudace, nebo dokonce pro zahájení přestupkového řízení.
Čtěte také: ROOFTEK: Montážní návod pro asfaltové pásy
Role a odpovědnost projektanta
Předpokladem kvalitní výstavby je kvalitní projekt. V právní praxi se mnohdy setkáváme s případy nedokonalé práce projektanta stavby. Projektová dokumentace je zpracována tak, že by podle ní stavbu vůbec nešlo dokončit. Jindy vady projektu způsobí, že zhotovitel musí v záruční době opravovat vady stavby, čímž mu pochopitelně vznikají dodatečné náklady. Tím, kdo nakonec ekonomicky nese důsledky nekvalitní projektantovy práce, tedy bývá často zhotovitel stavby, tj. stavební společnost.
Projekt, resp. dokumentace anebo projektová dokumentace je považována za dílo ve smyslu občanského zákoníku, a proto se na její provedení vztahují ustanovení občanského zákoníku o smlouvě o dílo. Smlouvou o dílo se zhotovitel zavazuje provést na svůj náklad a nebezpečí pro objednatele dílo. Povinnosti zhotovitele odpovídá základní zákonná povinnost objednatele za naplnění ostatních zákonných (případně též smluvních) podmínek dílo převzít a zaplatit cenu za dílo.
Odpovědnost projektanta za vady
Projektant odpovídá za vady, které má jeho dílo, tj. dokumentace nebo projektová dokumentace při předání, a to i v případě, že se tyto vady projevily až později. Základní povinnosti každé autorizované osoby jsou dány v obecné rovině zákonem č. 360/1992 Sb., o výkonu povolání autorizovaných architektů a o výkonu povolání autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě (dále jen „autorizační zákon“). Mezi autorizované osoby ve smyslu autorizačního zákona patří autorizovaný architekt, autorizovaný technik, autorizovaný inženýr, kteří odpovídají za odbornou úroveň výkonu vybraných činností a dalších odborných činností, pro které jim byla udělena autorizace.
Občanský zákoník ukládá všem osobám povinnost zachovávat takový stupeň bedlivosti (pozornosti), který lze po ní vzhledem ke konkrétní časové a místní situaci rozumně požadovat a který je způsobilý zabránit či alespoň co nejvíce omezit riziko vzniku škody (újmy) na životě, zdraví či majetku (generální prevenční odpovědnost).
V rámci soukromoprávní odpovědnosti je zostřena generální prevenční povinnost ve vztahu k osobám, které se považují za odborníky. Kdo se veřejně nebo ve styku s jinou osobou přihlásí k odbornému výkonu jako příslušník určitého povolání nebo stavu, dává tím najevo, že je schopen jednat se znalostí a pečlivostí, která je s jeho povoláním nebo stavem spojena. Zákon tedy spojuje s profesionalitou vyšší míru odpovědnosti, protože taková osoba má obecnou povinnost odborné péče.
Čtěte také: stavebniny zaměřené na kámen a doplňky
Povinnost a odpovědnost projektanta upravuje § 159 stavebního zákona, který stanoví, že projektant odpovídá nejen za správnost a úplnost všech jím zpracovávaných dokumentů, ale i za jejich celistvost a je mu výslovně uloženo dbát právních předpisů. Projektant je tedy povinen dbát právních předpisů a obecných požadavků na výstavbu vztahujících se ke konkrétnímu stavebnímu záměru a působit v součinnosti s příslušnými dotčenými orgány. Statické, popřípadě jiné výpočty musí být vypracovány tak, aby byly kontrolovatelné. Není-li projektant způsobilý některou část projektové dokumentace zpracovat sám, je povinen k jejímu zpracování přizvat osobu s oprávněním pro příslušný obor nebo specializaci.
Promlčecí lhůty a náhrada škody
Soukromoprávní odpovědnost autorizované osoby za vady samotné projektové dokumentace a za vady stavebního díla způsobené vadami projektové dokumentace trvá nejvýše po dobu pěti let od převzetí stavby objednatelem. V rámci této odpovědnosti za škody způsobené vadou stavebního projektu odpovídá autorizovaná osoba po dobu deseti let od vzniku škody, přičemž poškozený musí toto právo uplatnit nejpozději do tří let od doby, co se o škodě a odpovědné osobě dozvěděl. Nárok na náhradu škody je třeba ze strany poškozeného uplatnit v době, kdy ještě běží obě lhůty, tj. subjektivní i objektivní.
Pokud je projektová dokumentace zpracovaná projektantem pro objednatele následně předána objednatelem zhotoviteli jako podklad pro realizaci stavby předpokládaný smlouvou o dílo, nese projektant odpovědnost za případné vady projektové dokumentace dle ustanovení občanského zákoníku o vadách díla. Projektant je tak vůči zhotoviteli v důsledku vad projektové dokumentace potenciálně odpovědný v mnohem širším měřítku, než jen za vadné plnění dle smlouvy o dílo, kdy může být i samostatně odpovědný za vady stavby, která byla dle jím vyhotovené projektové dokumentace realizována, a s odkazem na stavební zákon je odpovědný mimo jiné i za bezpečnost takové stavby a její vliv na životní prostředí.
K povinnosti převzít dílo se váže ustanovení § 2628 OZ: Objednatel nemá právo odmítnout převzetí stavby pro ojedinělé drobné vady, které samy o sobě ani ve spojení s jinými nebrání užívání stavby funkčně nebo esteticky, ani její užívání podstatným způsobem neomezují. Pro případ, že vada nebude ojedinělou ani drobnou je objednatel vždy oprávněn k odmítnutí převzetí díla.
Občanský zákoník stanovuje lhůtu pět let od převzetí stavby pro uplatnění skrytých vad díla. Soud nepřizná právo ze skryté vady, které objednatel neoznámil bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do pěti let od převzetí stavby, namítne-li druhá strana, že právo nebylo uplatněno včas. Totéž platí o skryté vadě projektové dokumentace a o jiných obdobných plněních.
Čtěte také: Průvodce nákupem stavebnin v Želechovicích
Projektant je zavázán se zhotovitelem společně a nerozdílně. Pokud jde o odstranění vad stavby, to po projektantovi samotném nelze požadovat, neboť projektant není k provádění stavebních prací ani vybaven, ani oprávněn. Lze si však představit, že projektant by vady stavby odstranil prostřednictvím třetí osoby - např. uhrazením nákladů na odstranění vady zhotoviteli stavby.
V případě vad projektové dokumentace vznikají mnohdy i vícepráce, které vedou ke sporům o cenu stavby. Pokud stavební společnost chtěla dokončit své dílo řádně, musela zhotovit sloupy masivnější a tím pádem i dražší. Za to pak po objednateli požadovala zvýšení ceny díla právě o rozdíl mezi cenou skutečně zhotovených (masivnějších) sloupů a cenou sloupů podle původního projektu, z níž před podpisem smlouvy o dílo vycházela při své cenové nabídce.
Nový stavební zákon a jeho dopady
Nový stavební zákon je účinný již řadu měsíců, ale diskuse kolem něj neutichají. Jeden z výkladových problémů v praxi činí i přechodné ustanovení k dokumentacím a projektovým dokumentacím obsažené v § 329 zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon („NSZ“). Důležitost tohoto ustanovení neradno podceňovat - cesta ke každé stavbě vyžadující povolení začíná vypracováním projektové dokumentace. K tomu je potřeba vědět, podle jakých vyhlášek má být projektová dokumentace vypracovaná.
Přechodné ustanovení v § 329 odst. 1 NSZ stanoví možnost stavebníka ve vyjmenovaných případech předložit dokumentaci zpracovanou podle dosavadních právních předpisů (namísto projektové dokumentace zpracované podle NSZ) jako součást žádosti o povolení stavby nebo o rámcové povolení podané do 30. června 2027.
Odbor stavebního řádu Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) vydal k zmiňovanému přechodnému ustanovení své stanovisko v květnu 2024. V něm dospěl k názoru, že ustanovení se uplatní na případy, kdy práce na dokumentaci započaly ještě za účinnosti zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (SSZ), a vyhlášky č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb. V případě vyhrazených staveb práce na dokumentaci musely začít do 31. 12. 2023; v případě jakýchkoli jiných staveb do 30. 6. 2024. Tuto skutečnost má být zpracovatel projektové dokumentace povinen doložit. S tímto výkladem MMR se však neztotožňujeme. Podle našeho názoru je možné v rámci přechodného období do 30. 6. 2027 postupovat podle staré i nové vyhlášky. Volba je na stavebníkovi, který bude zadávat vypracování projektové dokumentace.
Podle důvodové zprávy bylo účelem ustanovení minimalizovat dopady nové právní úpravy na stavebníky, resp. zpracovatele projektové dokumentace, posílit právní jistotu a ochranu práv nabytých v dobré víře na základě předchozí právní úpravy. Jinými slovy, účelem ustanovení bylo umožnit stavebníkům, resp. zpracovatelům projektové dokumentace zpracovat a předložit projektovou dokumentaci do 30. 6. 2027 podle dosavadních právních předpisů (tj. platných v době staré právní úpravy), bez ohledu na datum zahájení prací na dokumentaci.
Nové prováděcí předpisy podle § 152 NSZ však byly na poslední chvíli přijaty (převážně) s účinností od 1. 7. 2024. Výchozím pravidlem pro použitelnost prováděcí předpisů je ujasnit si, podle jaké vyhlášky bude projektová dokumentace vypracována ve smyslu jejího obsahu - zda podle vyhlášky č. 499/2006 Sb., nebo podle nové vyhlášky č. 131/2024 Sb. Pokud je projektová dokumentace vypracovaná co do jejího obsahu podle vyhlášky č. 499/2006 Sb., aplikují se i ostatní Prováděcí předpisy podle SSZ. Nelze tak kombinovat vypracování projektové dokumentace co do obsahu podle nové vyhlášky č. 131/2024 Sb. a podle vyhlášek o požadavcích na stavby podle staré právní úpravy.
Pokud byla podána žádost o povolení záměru po 1. 7. 2024, řízení poběží podle nové právní úpravy, tedy jednotně. Je proto logické, že pouhá dokumentace pro vydání územního rozhodnutí není dostačující, jako tomu bylo v případě územního řízení podle staré právní úpravy, a musí být doplněna podle přílohy č. 13 vyhlášky č. 131/2024 Sb. V tomto případě se budou posuzovat požadavky pro stavbu podle Prováděcích předpisů k SSZ.
V souvislosti se zmiňovaným § 329 odst. 1 písm. b) NSZ požaduje ČKAIT ve svém otevřeném dopise ministrovi urychlené přijetí novely NSZ. Požadovaná novela by měla umožnit v přechodném období do 30. 6. 2027 žádat o povolení staveb, jejichž příprava byla zahájena do 30. 6. 2024, podle staré právní úpravy. Tyto stavby by měly být povoleny podle SSZ procesně, formálně i obsahově, a to včetně kolaudace.
Nové prováděcí předpisy jsou v některých ohledech benevolentnější, například co se týče počtu parkovacích míst nebo výšky místností, což může ovlivnit náklady na výstavbu.
Veřejné zakázky na stavební práce
Uveřejněním veřejné zakázky na stavební práce se předpokládá zahájení zadávacího řízení podle § 26 zákona č. 134/2016 Sb. Nejedná-li se o veřejné zakázky na stavební práce, jejichž součástí je projektová činnost (§ 9 odst. 1 písm. b) nebo c) ZVZ), musí být součástí zadávací dokumentace i příslušná dokumentace v rozsahu stanoveném prováděcím právním předpisem (vyhláška č. 230/2012 Sb.), zpracovaná do podrobností, které specifikují předmět veřejné zakázky v rozsahu nezbytném pro zpracování nabídky.
Dokladová část dokumentace pro provádění stavby (část E) obsahuje doklady o splnění požadavků podle jiných právních předpisů vydané příslušnými správními orgány nebo příslušnými osobami a dokumentaci zpracovanou osobami oprávněnými podle jiných právních předpisů. Žádná z výše uvedených vyhlášek nestanoví, že by v části E příslušné dokumentace/dokumentace pro provádění staveb muselo být vloženo stavební povolení.
Stavební úřad podle § 115 zákona č. 183/2006 Sb. (stavební zákon) stanoví ve stavebním povolení podmínky pro provedení stavby, a pokud je to třeba, i pro její užívání. Vzhledem k tomu, že stavební povolení může stanovit podmínky pro provádění stavby, zadavatel se, zahájením zadávacího řízení před právní mocí relevantního stavebního povolení, vystavuje riziku, že zadávací podmínky bude nezbytné změnit.
Shrnutí výkladových nejasností
Přechodné ustanovení § 329 NSZ přináší významné výkladové nejasnosti, zejména v otázce, podle jakých prováděcích právních předpisů má být projektová dokumentace pro povolení záměru zpracována. MMR ve svém výkladovém stanovisku stanoví, že klíčovým faktorem je datum zahájení prací na dokumentaci. Projektovou dokumentaci zpracovanou podle Prováděcích předpisů k SSZ lze použít pouze tehdy, pokud práce na ní byly zahájeny do 30. 6. 2024. ČKAIT na druhou stranu zdůrazňuje, že podle textu zákona lze projektovou dokumentaci zpracovanou podle Prováděcích předpisů k SSZ předložit do konce června 2027, a to bez ohledu na datum zahájení prací na ní.
Dle našeho názoru z jazykového výkladu textu přechodného ustanovení a z důvodové zprávy vyplývá, že v přechodném období je možné postupovat při vypracování projektové dokumentace jak podle starých prováděcích předpisů, tak podle nových, v závislosti na volbě stavebníka.
Další chaos by mohla přinést snaha ČKAIT o zavedení novely NSZ, která by přinesla dvoukolejnost právního režimu. Podle názoru ČKAIT by se stavby, na nichž byly zahájeny práce do 30. 6. 2024, měly řídit starou právní úpravou, včetně otázky kolaudace. Klíčovým problémem zůstává, jak stavební úřady budou procesně postupovat v situacích, kdy stavebník bude žádat o změnu v pravomocném územním rozhodnutí. Nová právní úprava na tuto situaci neposkytuje jednoznačné řešení. Výklad MMR spočívající v nutnosti vypracovat novou projektovou dokumentaci v celém rozsahu pro povolení záměru je neudržitelný.
Přehled termínů a právních předpisů
| Předpis/Událost | Termín | Popis |
|---|---|---|
| Zahájení prací na dokumentaci (vyhrazené stavby dle MMR) | Do 31. 12. 2023 | Možnost použít dokumentaci podle SSZ a vyhlášky č. 499/2006 Sb. |
| Zahájení prací na dokumentaci (ostatní stavby dle MMR) | Do 30. 6. 2024 | Možnost použít dokumentaci podle SSZ a vyhlášky č. 499/2006 Sb. |
| Podání žádosti o povolení stavby/rámcové povolení | Do 30. 6. 2027 | Možnost předložit dokumentaci zpracovanou podle dosavadních předpisů (dle NSZ) |
| Účinnost nových prováděcích předpisů dle § 152 NSZ | Od 1. 7. 2024 | Nově se postupuje podle vyhlášky č. 131/2024 Sb. |
| Uplatnění skrytých vad díla (projektové dokumentace) | Do 5 let od převzetí stavby | Lhůta pro uplatnění práv ze skrytých vad. |
| Promlčecí lhůta pro náhradu škody (subjektivní) | 3 roky od vědomosti o škodě a škůdci | Lhůta pro uplatnění nároku na náhradu škody. |
| Promlčecí lhůta pro náhradu škody (objektivní) | 10 let od vzniku škody | Nejzazší lhůta pro uplatnění nároku na náhradu škody. |
tags: #stavebniny #falta #zpracovani #projektove #dokumentace