V kontextu stavebního práva a oceňování nemovitostí je klíčové přesné vymezení pojmů jako „zastavěná plocha“ a „zpevněná plocha pozemku“. Tyto definice mají významný dopad na stanovení daně z nemovitostí a na celkové pochopení rozsahu stavebních děl. Od 1. 1. 2012 nabyla účinnosti novela zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, která přinesla upřesnění definice zpevněné plochy pozemků pro účely daně.
Zastavěná plocha a její vymezení
S pojmem zastavěná plocha se pracuje v rámci stavebního zákona, zákona o oceňování majetku a jeho prováděcí vyhlášky, zákona o dani z nemovitostí a v jejich relevantních podzákonných předpisech. Správné vymezení zastavěné plochy stavby je pro stavebníka vysoce významné. Novelizací stavebního zákona (zákonem č. 350/2012 Sb.) měla být odstraněna nejistota ve výkladu pojmu zastavěná plocha.
Dle ustanovení § 2 odst. 7 stavebního zákona:
- Zastavěnou plochou pozemku je součet všech zastavěných ploch jednotlivých staveb.
- Zastavěnou plochou stavby se rozumí plocha ohraničená pravoúhlými průměty vnějšího líce obvodových konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny.
- Plochy lodžií a arkýřů se započítávají.
- U objektů poloodkrytých (bez některých obvodových stěn) je zastavěná plocha vymezena obalovými čarami vedenými vnějšími líci svislých konstrukcí do vodorovné roviny.
- U zastřešených staveb nebo jejich částí bez obvodových svislých konstrukcí je zastavěná plocha vymezena pravoúhlým průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny.
Z této definice vyplývá, že zastavěná plocha je vymezena nejen konstrukcemi viditelnými, ale rovněž konstrukcemi zakrytými, nacházejícími se pod úrovní přilehlého terénu, avšak za předpokladu, že jsou součástí dané stavby. Zastavěná plocha je vymezena pravoúhlým průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny u zastřešených staveb bez obvodových svislých konstrukcí. Jelikož tepelná izolace tvoří součást stěn (tedy obvodových konstrukcí stavby), započítává se do zastavěné plochy stavby.
Definice stavby
Zákon stavbu definuje v § 2 odst. 3: „Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby. Stavba, která slouží reklamním účelům, je stavba pro reklamu.“
Čtěte také: Vlastnosti skleněných vláken pro beton
Zastavěná plocha v různých právních předpisech
Naneštěstí v různých právních předpisech je definována různě. Situaci však nekomplikuje pouze rozdílné definování, ale i fakt, že definice jsou mnohdy zavádějící, ne příliš jasné, v některých právních předpisech definovány relativně podrobně, v jiných vágně.
- Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon): pracuje s pojmem zastavěná plocha v souvislosti se zastavěnou plochou pozemku a zastavěnou plochou stavby.
- Oceňovací vyhláška č. 3/2008 Sb.: uvádí ve své příloze č. 1 postup stanovení zastavěné plochy stavby jako plochu ohraničenou ortogonálními průměty vnějšího líce svislých konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny.
- Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí: uvádí v § 10, že za zastavěnou plochu se považuje výměra půdorysu nadzemní části stavby.
Pokud se při stanovení zastavěné plochy odchýlíme od jejího správného určení (nejčastěji postupem uvedeným v příslušném zákonu), bude takto stanovená plocha v rozporu se závazným stavem.
Zpevněná plocha pozemků pro účely daně z nemovitostí
Definice zpevněné plochy pozemků pro účely zákona o dani z nemovitostí podléhá zvláštní sazbě daně dle ustanovení § 6 odst. 2 písm. a) tohoto zákona. Musí se jednat o pozemek, na němž se nachází stavba. Stavbou zpevňující povrch pozemku je stavba ve smyslu § 2 odst. 3 stavebního zákona.
Za zpevněnou plochu pozemku ve smyslu ustanovení § 6 odst. 5 zákona o dani z nemovitostí nelze považovat plochu zpevněnou snadno rozebíratelným povrchem bez nutnosti použití speciálních technologií (např. dlažba nebo panely uložené bez podloží nebo v podloží z písku), či zpevnění povrchu pozemku pouhým rozprostřením materiálu (škváry, drtě) na povrchu pozemku včetně jeho případného zhutnění.
Pokud by byly na pozemku provedeny pouze terénní úpravy podle § 3 odst. 1 stavebního zákona, nejedná se o zpevněnou plochu pozemku. Pro stanovení daně je rozhodující výměra zpevněné plochy pozemku stavbou v m2. Jedná-li se o stavbu nově provedenou, musí být dokončena natolik, aby byla schopna užívání. Pokud zbývající část pozemku není zpevněna stavbou, tato část pozemku se zdaňuje sazbou odpovídající druhu pozemku, evidovanému v katastru nemovitostí.
Čtěte také: Moderní kuchyňské obklady
Do režimu pozemků zpevněných ploch nespadají např. veřejně užívané pozemní komunikace a jejich součásti či příslušenství (zákon č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích), neboť jde o nemovité stavby sloužící veřejné dopravě, které nejsou předmětem daně ze staveb.
Zpevněná plocha v souvislosti s podnikatelskou činností
Zpevněnou plochou pozemku užívanou v souvislosti s podnikatelskou činností se rozumí zpevněná plocha pozemku, na níž není podnikatelská činnost přímo provozována, ale nelze ji využívat jinak než ve vztahu k této činnosti. Mezi podnikatelskou činností a využitím zpevněných pozemků musí existovat úzký vztah.
Pod sazbu daně § 6 odst. 2 písm. a) zákona o dani z nemovitostí se jako zpevněná plocha pozemku podřadí i zpevněná plocha pozemku v majetku podnikatele, splňující výše uvedená kritéria, která však není fyzicky využívána k podnikatelské činnosti, jestliže splňuje podmínky obchodního majetku podnikatele. Neslouží-li zpevněná plocha pozemku k podnikatelské činnosti nebo v souvislosti s ní, použije se pro celý pozemek sazba daně podle ustanovení § 6 odst. 2 písm. a) bod 2. zákona o dani z nemovitostí.
Rozdělení zpevněných ploch pro různé činnosti
Slouží-li zpevněná plocha pozemku různým podnikatelským činnostem a nelze-li vymezit rozsahy výměry zpevněné plochy pozemku sloužící jednotlivým činnostem, použije se sazba daně uvedená v odstavci 2 písm. a) bod 2. zákona. Pokud je možno vymezit plochy užívané pro jednotlivé činnosti, budou tyto zpevněné plochy přiznány samostatně ve výměrách odpovídajících jednotlivým sazbám daně.
| Využití zpevněné plochy | Možnost vymezení rozsahu ploch | Použitá sazba daně dle § 6 odst. 2 písm. a) zákona o dani z nemovitostí |
|---|---|---|
| Různé podnikatelské činnosti | Nelze vymezit | Bod 2 |
| Různé podnikatelské činnosti | Lze vymezit | Samostatné přiznání dle jednotlivých sazeb |
| Podnikatelská činnost (ale fyzicky nevyužívána) | N/A | Bod 1 (pokud splňuje podmínky obchodního majetku) |
| Nepodnikatelská činnost | N/A | Sazba pro druh pozemku (tj. 2) |
Vyloučení zpevněných ploch z předmětu daně ze staveb
Nová úprava výslovně vyjímá stavby zpevněných ploch pozemků z předmětu daně ze staveb. I když fakticky splňují podmínky předmětu daně ze staveb (tj. jsou-li samostatnou věcí), nebudou stavby zpevněných ploch pozemků na pozemcích druhu ostatní plocha nebo zastavěná plocha a nádvoří předmětem daně ze staveb, ale budou zdaněny pouze specifickou sazbou daně v rámci daně z pozemků. Z tohoto důvodu na ně nelze aplikovat koeficient 1,5 dle § 11 odst. 3 písm. b) zákona o dani z nemovitostí.
Čtěte také: Odolná a elegantní skleněná střecha
Osvobození od daně z pozemků
Podle § 4 odst. 1 písm. g) zákona o dani z nemovitostí jsou osvobozeny od daně z pozemků mj. pozemky ve vlastnictví státu, obcí, krajů, vysokých škol a dalších určených subjektů. Pokud jsou zpevněné plochy těchto pozemků využívány pouze v souvislosti s provozem citovaných zařízení, nepovažují se za zpevněné plochy pozemků užívané pro podnikatelskou činnost. Stejně je nutno přistupovat také k pozemkům ve vlastnictví veřejných vysokých škol, osvobozeným od daně podle ustanovení § 4 odst. 1 písm. f) zákona o dani z nemovitostí.
Měření a deklarace výměry zpevněné plochy
Skutečnou výměru zpevněné plochy není třeba pro účely přiznání k dani deklarovat geometrickým zaměřením či znaleckým posudkem. Nemá-li poplatník k dispozici dokumentaci s uvedením těchto údajů, uvede v daňovém přiznání výměry zjištěné vlastním měřením.
Konstrukce střech
Skladby střech představují spolehlivé a ověřené řešení konstrukcí střech. Skladby jsou tříděny podle konstrukčního provedení střechy na střechy s povlakovou hydroizolací, vegetační střechy, provozní střechy a střechy se skládanou krytinou. Zohledňují obvyklé použití na nejrozšířenější typy staveb (např. rodinný dům, bytový dům, výrobní hala). Skladby mají doloženy všechny běžně požadované parametry, jako jsou tepelnětechnické, požární nebo akustické, potřebné pro jejich návrh. Některé jsou stanoveny výpočetně, mnohé ale experimentálně.
tags: #sklenena #strecha #plocha #informace