Odstraňování staveb je důležitou součástí stavebního práva, které se neomezuje pouze na povolování nových staveb, ale zabývá se i osudem těch stávajících. Důvody pro odstranění stavby mohou být různé - od rozhodnutí vlastníka až po nařízení úřadu z důvodu veřejného zájmu. Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb., ve znění pozdějších předpisů; dále jen „NSZ“) přináší řadu změn a zpřísnění v této oblasti, zejména s ohledem na tzv. „černé stavby“.
Řízení o odstranění stavby - obecné principy
Řízení o odstranění stavby se liší od standardního stavebního řízení. Nevydává se stavební povolení, ale řízení je ukončeno dodatečným povolením stavby nebo nařízením jejího odstranění. Dle ustanovení § 88 odst. 1 písm. b) zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (dále jen "stavební zákon"), stavební úřad nařídí vlastníku stavby nebo zařízení odstranění stavby nebo zařízení postavené bez stavebního povolení či ohlášení nebo v rozporu s ním.
Pokud má stavebník zájem na dodatečném povolení stavby, musí v průběhu řízení předložit doklady a podklady, které si vyžádá stavební úřad v rozsahu jako k žádosti o stavební povolení. Další odlišností od stavebního řízení je, že zde neplatí tzv. koncentrační zásada. To znamená, že účastníci řízení mohou kdykoli v řízení, dokonce i v řízení odvolacím, podávat námitky.
Zahájení řízení a účastníci
Zahájení řízení o odstranění stavby je nutno oznámit všem známým účastníkům řízení. Dle ustanovení § 97 stavebního zákona jsou účastníky řízení o odstranění stavby:
- Osoby, které mají vlastnická nebo jiná práva k pozemkům a stavbám na nich, včetně sousedních pozemků a staveb na nich, a jejichž práva, právem chráněné zájmy nebo povinnosti mohou být rozhodnutím přímo dotčeny.
- Osoby, které na návrh stavebníka budou odborně vést realizaci (odstranění) stavby nebo vykonávat odborný dozor (nad prováděním bouracích prací).
Uživatelé jednotlivých bytů a nebytových prostor jsou účastníky řízení jen tehdy, jestliže jejich užívací práva k pozemkům nebo stavbě mohou být přímo dotčena opatřeními, která mají být v řízení stavebním úřadem nařízena. Důkazní břemeno je na straně stavebního úřadu, který se s ním může vypořádat tak, že vyzve stavebníka (vlastníka stavby), aby předložil důkaz o tom, že stavba byla povolena, a současně ho poučí o možných důsledcích nepředložení takového důkazu. Zpravidla však k závěru, že stavba je skutečně prováděna v rozporu se zákonem, stačí řádně dokumentovaný výsledek šetření orgánu státního stavebního dohledu.
Čtěte také: účinné odizolování kabeláže
Pokud stavební úřad nemá k dispozici přesně zjištěné technické údaje o nepovolené stavbě a nejsou mu poměry na staveništi známy z vlastních zjištění, je nezbytné, aby oznámením o zahájení řízení zároveň nařídil ústní jednání, spojené s místním šetřením tak, aby o tom účastníci byli uvědoměni nejméně 7 dní předem. Účelem místního šetření a ústního jednání je získat co nejvíce údajů o nepovolené či v rozporu s povolením prováděné stavbě. O zahájení řízení je nutno uvědomit též dotčené orgány státní správy. Na základě takto získaných poznatků, podkladů a důkazů si stavební úřad učiní úsudek o dalším směrování řízení o odstranění stavby.
Nařízení odstranění stavby provedené v rozporu s veřejným zájmem
Pokud stavební úřad dojde po vyhodnocení výsledků ústního jednání spojeného s místním šetřením k závěru, že proti dodatečnému povolení posuzované stavby svědčí její zásadní rozpor s veřejným zájmem, rozhodne stavební úřad o odstranění stavby. Jedná se o situace, kdy je stavba v rozporu s:
- územně plánovací dokumentací, cíli a záměry územního plánování,
- obecnými technickými požadavky na výstavbu, u nichž nelze povolit výjimku,
- technickými požadavky na stavby a zájmy chráněnými zvláštními předpisy,
přičemž stavbu nelze její úpravou či poskytnutím případné výjimky právnímu stavu přizpůsobit.
Náležitosti rozhodnutí o odstranění stavby
Náležitosti rozhodnutí jsou určeny ustanovením § 39 vyhlášky č. 132/1998 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona. Rozhodnutí musí obsahovat:
- Údaje o místu a účelu stavby.
- Komu se odstranění stavby nařizuje.
- Lhůtu k odstranění stavby (tu by měl stavební úřad při ústním jednání nejprve projednat s vlastníkem stavby a pokusit se vhodný termín dohodnout).
- Podmínky pro odstranění stavby (zajištění dodržení obecných technických požadavků na výstavbu a jiných technických předpisů, dodržení požadavků dotčených orgánů státní správy a ochrany práv a právem chráněných zájmů účastníků řízení).
- Rozhodnutí o námitkách účastníků řízení.
Dále je v podmínkách rozhodnutí potřeba zajistit provedení prací k odstranění stavby oprávněnou osobou. U staveb, které budou odstraněny svépomocí, se uvede osoba, která bude zajišťovat odborné vedení nebo vykonávat odborný dozor nad prováděním bouracích prací. Objekty s více než jedním nadzemním podlažím musí vždy bourat odborná firma. Pokud se stavebnímu úřadu jméno a souhlas kvalifikované osoby nepodaří získat, musí určit požadavky na odborné vedení bouracích prací v podmínkách rozhodnutí tím způsobem, že bourací práce provede odborná firma.
Čtěte také: Legislativa bourání staveb
Dodatečné povolení stavby a povolení k jejímu užívání
Jestliže stavební úřad po provedeném ústním jednání dojde k závěru, že nepovolenou a neohlášenou nebo v rozporu s povolením či ohlášením prováděnou stavbu není nutno okamžitě nařídit odstranit, neboť nebyl zjištěn zřetelný rozpor s veřejným zájmem, vyzve vlastníka stavby, aby předložil žádost o dodatečné povolení stavby, doplněné doklady a podklady, svým rozsahem odpovídajícími žádosti o stavební povolení. K podání žádosti o dodatečné povolení se určí přiměřená lhůta, jejíž překročení se běžně nepromíjí.
Výzva k podání žádosti o dodatečné povolení se koncipuje tak, že obsahuje i výrok rozhodnutí o přerušení řízení o odstranění stavby. Řízení se přeruší nejpozději do termínu stanoveného k podání žádosti. Vlastní žádost o dodatečné povolení, kterou podá stavebník, není návrhem na zahájení správního řízení, je pouze jedním z podkladů pro vydání dodatečného povolení. Pokud ve stanovené lhůtě stavební úřad požadované podklady neobdrží, je to důvod směřovat řízení k nařízení odstranění stavby. V případě, že vlastník stavby požadovanou žádost a požadované podklady ve stanovené lhůtě předloží, je povinností stavebního úřadu seznámit s nimi všechny účastníky řízení a dát jim možnost uplatnit k nim své námitky a připomínky. Lhůta pro seznámení s podklady nesmí být kratší než 7 dní.
Rozhodnutí o dodatečném povolení stavby nemá vyhláškou č. 132/1998 Sb., stanoveny přesné náležitosti, jeho obsah je tedy dán základním ustanovením § 47 správního řádu. Vlastní výrok je takový, že stavba se dodatečně povoluje dle § 88 odst. 1 písm. b) stavebního zákona. Pokud se jedním rozhodnutím zároveň povoluje i užívání dodatečně povolené stavby, je nutno provést druhý samostatný výrok dle § 82 odst. 1 stavebního zákona, což předpokládá posouzení stavby na základě samostatné žádosti o kolaudaci, dle všech pravidel pro kolaudační řízení.
Nový stavební zákon (NSZ) a odstraňování staveb
NSZ přináší nové a přísnější podmínky pro dodatečné povolení stavby a snaží se řešit dosavadní problematické aspekty odstraňování staveb. Dosavadní „starý stavební zákon“ (SSZ) často vedl k obstrukčnímu jednání stavebníků, kdy bylo možné žádat o dodatečné povolení opakovaně a kdykoli. NSZ s touto praxí končí.
Podle NSZ je možné „černou“ stavbu provedenou bez povolení nebo v rozporu s ním za určitých podmínek dodatečně zlegalizovat. Avšak pokud bude žádost o legalizaci zamítnuta, nepůjde požádat znovu. NSZ výslovně v § 255 odst. 1 uvádí, že nebude-li žádost o dodatečné povolení povinným podána ve lhůtě 30 dnů ode dne oznámení o zahájení řízení, nelze stavbu dodatečně povolit. Důležité je, že ve zmíněné 30denní lhůtě musí povinný nejen podat žádost, ale současně s ní i dokumentaci pro povolení stavby (či alespoň její část).
Čtěte také: Efektivní odstranění nátěrů
NSZ v § 255 odst. 4 stanoví, že řízení o dodatečném povolení stavby je součástí řízení o nařízení odstranění stavby, kdy toto řízení má být ukončeno jedním rozhodnutím. Stavební úřad již řízení o nařízení odstranění stavby nepřerušuje, ale s ohledem na skutečnost, že řízení o dodatečném povolení stavby je součástí řízení o nařízení odstranění stavby, pokračuje v zahájeném řízení. Pokud by jedním rozhodnutím byla zamítnuta žádost o dodatečné povolení stavby a rovnou nařízeno i odstranění této stavby, povinný již nemůže podat novou žádost o dodatečné povolení.
Účastníci řízení dle NSZ
Účastníkem řízení o odstranění stavby je nově i obec, na jejímž území se odstraňovaná stavba nachází.
Zpřísněné podmínky pro dodatečné povolení
NSZ v § 256 odst. 1 přináší přísnější podmínky pro dodatečné povolení stavby. Nicméně, věcnou novelou bylo do NSZ doplněno zmírnění této podmínky: pokud by stavba vyžadovala pouze výjimku z požadavků na umisťování staveb (typicky odstupové vzdálenosti) a stavebník doloží stavebnímu úřadu souhlas „sousedů“ (účastníků řízení, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám nebo sousedním pozemkům může být povolením výjimky přímo dotčeno), považuje se podmínka za splněnou. Jestliže by však šlo o nepovolenou stavbu, u níž by bylo potřeba řešit výjimku z technických požadavků na stavby, tuto „černou“ stavbu v žádném případě dodatečně povolit nepůjde.
Náklady na odstranění stavby
Problémem dosavadní právní úpravy byl i výkon pravomocného rozhodnutí stavebního úřadu o nařízení odstranění stavby v případě, že povinný uloženou povinnost sám dobrovolně nesplnil. NSZ opustil původní návrh, že by tyto náklady nesl stát. Výkon rozhodnutí mají nadále primárně financovat obecní samosprávy, které se teprve následně mohou domáhat úhrady nákladů po MMR.
Oprávnění k provádění a odstraňování staveb
Základním požadavkem je, aby byly stavby prováděny a odstraňovány stavebním podnikatelem, který je povinen zajistit odborné vedení provádění nebo odstraňování stavby oprávněným stavbyvedoucím (§ 14 písm. d) a f) NSZ). Současně zákon vymezuje stavby, které může stavebník provádět sám pro sebe svépomocí (§ 159 odst. 2 NSZ).
Uvedené stavby může stavebník také svépomocí odstraňovat, opět má povinnost zajistit stavební dozor. U staveb, v nichž je obsažen azbest, je stavebník povinen zajistit odborné vedení odstraňování stavby stavbyvedoucím.
Tabulka: Role a povinnosti ve stavebnictví dle NSZ
| Role | Popis činnosti a odpovědnost | Odborná způsobilost | Postih za porušení |
|---|---|---|---|
| Stavební podnikatel | Zajišťuje odborné vedení provádění/odstraňování stavby oprávněným stavbyvedoucím. | Oprávněný dle živnostenského zákona | Pokuta do 1 000 000 Kč (§ 302 odst. 2 písm. b), odst. 7 písm. b) NSZ) |
| Stavbyvedoucí | Vybraná činnost ve výstavbě, stálá přítomnost na staveništi, odborné vedení. | Autorizovaný architekt (jen jednoduché stavby), autorizovaný inženýr nebo technik. | Pokuta do 400 000 Kč (§ 303 odst. 2, odst. 5 NSZ) |
| Stavební dozor | Dozor při provádění/odstraňování staveb svépomocí, občasný dozor, usměrňování. | Vysokoškolské vzdělání stavebního/architektonického směru nebo střední vzdělání stavebního směru s maturitou a 3 roky praxe. (Ne autorizovaná osoba) | Pokuta do 400 000 Kč (§ 303 odst. 3, odst. 5 NSZ) |
| Technický dozor stavebníka | Hájí zájmy stavebníka, bez zákonem stanovených povinností/odpovědnosti. Povinný u staveb financovaných z veřejného rozpočtu. | Autorizovaná osoba (architekt, inženýr, technik). | Stavebník: pokuta do 400 000 Kč (§ 302 odst. 1 písm. a), odst. 7 písm. a) NSZ) |
| Dozor projektanta | Průběžný odborný dozor nad souladem realizace s dokumentací. Bez zákonem stanovených povinností/odpovědnosti. | Autorizovaná osoba. | Stavebník: pokuta do 400 000 Kč (§ 302 odst. 1 písm. a), odst. 7 písm. a) NSZ) |
Stavební deník
U většiny jednoduchých staveb nemusí být veden stavební deník, ale postačí vést jednoduchý záznam o stavbě. Nově je stanovena povinnost vést stavební deník v českém jazyce (§ 166 odst. 1 NSZ). Forma jeho vedení (písemná nebo elektronická) je volitelná, s výjimkou staveb, které jsou předmětem veřejné zakázky v nadlimitním režimu, kde je povinnost vést deník elektronicky (§ 166 odst. 5 NSZ). Zhotovitel, který stavební deník, resp. jednoduchý záznam o stavbě nevede, dopouští se přestupku, za který mu lze uložit pokutu ve výši do 400 000 Kč.
Přechodná ustanovení
Pokud bylo řízení o odstranění stavby zahájeno do 30. 6. 2024 a žádost o dodatečné povolení byla podána na základě poučení stavebního úřadu po 1. 7. 2024, bude řízení o odstranění stavby i řízení o dodatečném povolení vedeno podle § 129 odst. 2 a násl. zákona č. 183/2006 Sb. V případě, že žádost o dodatečné povolení stavby byla podána sice do 30. 6. 2024, ale před podáním této žádosti nebylo zahájeno řízení o odstranění stavby, a to bylo (bude) zahájeno po 1. 7. 2024, stavební úřad bude postupovat již podle nového stavebního zákona (§ 255 odst. 1 NSZ).
S ohledem na uvedené je potřeba upozornit, že součástí žádost o dodatečné povolení musí být mj. i dokumentace pro povolení záměru. Pokud není, stavební úřad je povinen postupovat v souladu s § 185 odst. 3 NSZ tak, že žádost neprojedná a usnesením ji odloží.
Nařízení odstranění stavby dle NSZ
Nový stavební zákon vymezuje taxativní důvody pro nařízení odstranění stavby a upravuje v některých případech možnost zhojení závadného nebo protiprávního stavu. Obdobně se postupuje také v případě terénních úprav a zařízení (§ 261 odst. 1 NSZ).
Důvody pro nařízení odstranění stavby
- Stavba, která svým závadným stavem ohrožuje život nebo zdraví osob nebo zvířat, bezpečnost, životní prostředí anebo majetek třetích osob a její vlastník přes rozhodnutí stavebního úřadu ve stanovené lhůtě neodstranil závadný stav, nejde-li o kulturní památku (§ 250 odst. 1 písm. a) NSZ).
- Stavba, která je prováděna nebo byla provedena bez povolení anebo v rozporu s ním (§ 250 odst. 1 písm. b) NSZ).
Stavební úřad musí nejprve postavit najisto, že protiprávní stav skutečně nastal. K tomu využije typicky stavební kontrolu v místě stavby. Pokud bude k posouzení potřeba odborných znalostí, může si vyžádat vyjádření dotčených orgánů, případně znalecký posudek či jiné odborné vyjádření. Účastníci řízení jsou stanovení v rozsahu § 250 odst. 2 NSZ, povinným je vlastník stavby a stavebník, vedlejšími účastníky pak osoby s věcným právem ke stavbě nebo k pozemku pod ní, osoby s věcným právem k sousednímu pozemku nebo k sousední stavbě a obec.
Stavební úřad zašle oznámení o zahájení řízení nejprve povinnému a vyzve ho v přiměřené lhůtě k předložení dokumentace pro odstranění stavby včetně vyjádření, závazného stanoviska nebo rozhodnutí dotčeného orgánu (§ 251 odst. 1 NSZ). Pokud povinný výzvu nesplní, dokumentaci opatří stavební úřad na své náklady. Oznámit zahájení řízení ostatním účastníkům lze až po předložení dokumentace povinným nebo po jejím opatření stavebním úřadem.
U stavby posuzované v režimu § 250 odst. 1 písm. a) NSZ nelze vést řízení o dodatečném povolení. Pokud by povinný v průběhu řízení o nařízení odstranění stavby odstranil dobrovolně závadný stav, potom stavební úřad vedené řízení zastaví. Pokud vydá stavební úřad rozhodnutí, kterým stavbu nařídí odstranit, může podle okolností povinnému uložit povinnost předložit návrh technologického postupu prací při odstraňování stavby.
Kulturní památky
Na kulturní památky dopadá speciální úprava zákona č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči. Neplní-li vlastník kulturní památky mu stanovené povinnosti, vydá obecní úřad obce s rozšířenou působností (popřípadě krajský úřad, jde-li o národní kulturní památku) po vyjádření státní památkové péče rozhodnutí o opatřeních, která je povinen vlastník kulturní památky učinit, a zároveň určí lhůtu, v níž je povinen tato opatření vykonat.
Odstraňování staveb, terénních úprav a zařízení - přehled režimů
Odstraňování staveb, terénních úprav a zařízení má ve stavebním zákoně více úprav. Nejjednodušší je režim volný, dále dvojí režim povolení odstranění staveb (dříve povolených) a nakonec režim nařizovací pro odstranění staveb nepovolených, provedených v rozporu s povolením nebo staveb ohrožujících životy osob nebo zvířat, bezpečnost, životní prostředí anebo majetek třetích osob, a také v některých zvláštních případech.
1. Stavby nevyžadující k odstranění povolení ani ohlášení (volný režim)
Ohlášení odstranění staveb ani povolení odstranění nevyžadují stavby uvedené v ustanovení § 103 stavebního zákona, tedy stavby, terénní úpravy a zařízení nevyžadující ke svému provedení ohlášení ani stavební povolení. Výjimku z toho tvoří stavby obsahující zdraví škodlivý azbest. U těchto staveb má jejich vlastník povinnost odstranění stavby předem ohlásit. Dále jsou z volného režimu vyjmuty stavby a zařízení uvedené v odst. 1 písm. e) body 4 až 8 (např. nadzemní a podzemní komunikační vedení sítí elektronických komunikací). Je třeba si též uvědomit, že mezi stavební záměry uvedené v ustanovení § 103 stavebního zákona nevyžadující povolení a ohlášení nelze zahrnout záměry, pro které je vyžadováno závazné stanovisko k posouzení vlivů provedení záměru na životní prostředí. Stavba také nesmí být kulturní památkou, ale nesmí se ani nacházet v památkové rezervaci, památkové zóně nebo ochranném pásmu nemovité kulturní památky.
2. Povolení odstranění stavby, terénních úprav a zařízení
Přednostním postupem při povolování odstranění staveb je institut ohlášení. Vlastník jiné stavby než uvedené v ustanovení § 103 stavebního zákona, nejedná-li se o stavbu a zařízení dopravní a technické infrastruktury bez budov (odst. 1 písm. e) body 4 až 8), a stavby obsahující azbest má povinnost ohlásit záměr tuto stavbu odstranit stavebnímu úřadu.
Ohlášení odstranění stavby
Ohlášení obsahuje, podle ustanovení § 128 stavebního zákona, základní údaje o stavbě, předpokládaný termín započetí a ukončení prací, způsob odstranění stavby, identifikaci sousedních pozemků nezbytných k provedení bouracích prací, statistické ukazatele u budov obsahujících byty. K ohlášení je třeba připojit dokumentaci bouracích prací, obsahující situaci odstraňované stavby, její stručný popis, organizaci bouracích prací, závazná stanoviska, popřípadě rozhodnutí dotčených orgánů ke způsobu odstranění vyžadovaná zvláštními právními předpisy, vyjádření dotčených vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury, doklad prokazující vlastnické právo ke stavbě.
Pokud je ohlášení úplné, záměr se nedotýká práv třetích osob nebo není třeba stanovit podmínky pro odstranění stavby nebo podmínky k zajištění ochrany veřejných zájmů a nejde o případ, kdy je třeba podle ustanovení § 128 odstavce 6 vést řízení, stavební úřad vydá souhlas s odstraněním stavby do 30 dnů ode dne podání ohlášení. Na vydání souhlasu s odstraněním stavby se nevztahují obecná a zvláštní ustanovení o správním řízení správního řádu. Právních účinků nabývá dnem doručení vlastníkovi.
Povolení odstranění staveb
Pokud v 30denní lhůtě po ohlášení odstranění stavby zašle stavební úřad jejímu vlastníku sdělení, že stavbu lze odstranit jen na základě povolení, nesmí s odstraňováním stavby započít. Stavební úřad vlastníku ve sdělení v případě potřeby určí, které další podklady je nutno doplnit; dnem jejich předložení stavebnímu úřadu je zahájeno správní řízení o povolení odstranění stavby. Jedná se o standardní správní řízení podle správního řádu, v němž stavební úřad projedná věc s účastníky řízení a dotčenými orgány a vydá rozhodnutí.
Primárním požadavkem stavebního zákona, za jehož splnění nese odpovědnost vlastník odstraňované stavby, je, že odstranění stavby bude provedeno stavebním podnikatelem. V případě staveb, které ke svému provedení nevyžadují stavební povolení, tzn., u nichž pro provedení postačuje ohlášení, může jejich vlastník odstranit svépomocí, pokud přitom zajistí provádění stavebního dozoru. Pro stavby s obsahem azbestu však zákon stanoví přísnější dozor, takže u jejich odstraňování svépomocí může provádět stavební dozor jen osoba autorizovaná podle zákona č. 360/1992 Sb.
tags: #rozhodnutie #o #odstranovani #staveb #podle #stavebniho