Realizace staveb rodinných domů na úzkých parcelách, zejména s uliční šířkou okolo 7 metrů, představuje pro stavebníky i projektanty řadu specifických výzev. Většinová představa o pozemku je krásný, rovný a velký pozemek pro umístění samostatně stojícího rodinného domu. Bohužel těch ideálních je jako šafránu, a tak více často v nabídkách různých realitních kanceláří narazíte na pozemky, které svým charakterem vyděsí nejednoho budoucího stavebníka. Úzké pozemky, na kterých se dá postavit samostatně stojící rodinný dům, jsou spíše raritou. Častokrát se jedná o bývalé pozemky pro zemědělskou výrobu (např. pěstování vinné révy), které se změnou územního plánu staly zastavitelné rodinným domem. Před zakoupením takového pozemku je vhodné vždy zmapovat blízké okolí - okolní stavby i ostatní pozemky, protože výstavba vašeho rodinného domu by neměla znemožnit i výstavbu na sousedních pozemcích.
Legislativní rámec a odstupové vzdálenosti
Stávající legislativa prošla významnější proměnou. Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb., ve znění pozdějších předpisů - NSZ) a jeho prováděcí vyhlášky platí v plné míře od 1. července 2024. Vyhláška č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu, je daleko benevolentnější, co se týká umísťování nových staveb do území, ale zároveň klade důraz na soulad s územním plánem a na to, aby umístěním nové stavby nebyla znemožněna budoucí zástavba na sousedním pozemku nebo ohrožena stávající.
Dříve se umísťování rodinných domů řídilo vyhláškou č. 501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území. V § 25 věnovaném vzájemnému odstupu staveb se tak čtenář mohl dočíst, že je-li mezi rodinnými domy volný prostor, vzdálenost mezi nimi nemá být menší než 7 m a vzdálenost od společných hranic pozemků nesmí být menší než 2 m. Nová vyhláška však již neřeší (oproti dosavadní úpravě) vzdálenost minimálně 7 m mezi rodinnými domy. Stavební úřad tak bude zajímat pouze kritérium odstupu 2 m od hranice pozemku vyjma pozemku veřejného prostranství. Pokud zvažujete koupi úzkého pozemku nebo již takový vlastníte a chcete se brzy pustit do realizace, vždy je lepší vše probrat s architektem nebo projektantem a společně navrhnout vhodnou stavbu na Váš pozemek.
Uliční a stavební čára
Při výstavbě rodinného domu se setkáte s pojmem uliční čára a stavební čára. V zásadě se jedná o dva úplně odlišné pojmy. Zatímco uliční čára určuje hranici mezi veřejným prostranstvím a stavebním pozemkem, stavební čára se zpravidla neshoduje s hranicí pozemku, ale vymezuje polohu samotné stavby vůči veřejným prostranstvím. Informace o uliční a stavební čáře zjistíte z územně plánovací dokumentace, regulačního plánu a regulativů pro danou obec nebo město, ve kterém byste si rádi postavili váš dům.
Čtěte také: Jak na pohledový beton?
Uliční čára (hranice bloku) stanovuje hranici mezi veřejným uličním prostranstvím a plochou soukromého pozemku nebo zastavitelnými plochami. Obvykle vymezuje uliční čáru plot nebo průčelí domu, na které pak obyčejně navazuje chodník.
Stavební čára stanovuje odstupovou vzdálenost domu na soukromém pozemku od veřejného prostranství (parky, ulice, chodníky, náměstí - prostory sloužící k obecnému užívání) nebo komunikace. Základním rysem stavební čáry je to, že se neshoduje s hranicí pozemku.
Z hlediska urbanistické koncepce u konkrétního území dle §25 Vyhlášky č. 431/2012 Sb. o obecných požadavcích na využívání území, odst. (7) říká, že: Vzdálenost průčelí budov, v nichž jsou okna obytných místností, musí být nejméně 3 m od okraje vozovky silnice nebo místní komunikace; tento požadavek se neuplatní u budov umisťovaných ve stavebních prolukách řadové zástavby a u budov, jejichž umístění stanoví vydaná územně plánovací dokumentace.
Výjimky a možnosti řešení
Odstup mezi rodinnými domy lze zkrátit až na 4 m tehdy, když se jedná o zvlášť stísněné územní podmínky a za předpokladu, že v žádné z protilehlých stěn nejsou umístěna okna obytných místností (stavební otvory). Obecně se však stavební úřad nepřiklání k výjimkám, proto raději svůj záměr se stavebním úřadem předem zkonzultujte. Stavebník si i podle NSZ může požádat o udělení výjimky z těch ustanovení vyhlášky o požadavcích na výstavbu, ze kterých tento předpis povolení výjimky výslovně umožňuje (jsou uvedeny v § 95 odst. 1 a 2 vyhlášky), a jen pokud se tím neohrozí bezpečnost, ochrana zdraví nebo života osob nebo zvířat, životní prostředí, sousední pozemky nebo stavby. O povolení výjimky již ale nebude stavební úřad rozhodovat samostatně. Podle NSZ je nutné, aby stavebník přímo do žádosti o vydání povolení záměru uvedl i to, zda-li žádá o povolení výjimky, případně jaké, odůvodnil ji a doložil závaznými stanovisky příslušných dotčených orgánů.
Urbanistické a architektonické aspekty
Pozemky takového typu - úzké a s okolní zástavbou, vznikají nejčastěji v jádrových částech obcí, kdy stávající zástavba ustupuje nové. Dalším místem kde se takové pozemky vyskytují jsou v nově vznikající lokality. V takových případech se snaha o umístění samostatně stojícího rodinného domu často ukazuje jako nereálná kvůli odstupovým vzdálenostem a malé uliční šíři. Řešením dané situace může být umístění nového objektu ke společné hranici (vytvoření dvojdomu). Díky umístění stavby na hranici získáme více místa pro dům, ale i možnost průjezdu či průchodu na zbývající část zahrady. Nová stavba umístěná od hranice k hranici pozemku automaticky přichází o možnost umístit okna do štítových stěn. V rukou odborníka lze vyřešit i absenci oken ve štítové stěně. Charakter střechy je typicky sedlová s orientací hřebene souběžně s ulicí, v ojedinělých případech se dá použít plochá či pultová střecha.
Čtěte také: Plot na klíč: Kompletní servis
Dispoziční řešení řadových domů se maximálně přizpůsobí podle podmínek, ve kterých se pozemek nachází. Výsledkem často bývá stavba s obdélníkovým půdorysem s jednou stranou výrazně delší, přičemž kratší strana se rozměrově pohybuje okolo 6,5 metru. Další zmenšování této strany je sice možné, ale pro využití stavby na bydlení nepraktické. U přízemních staveb vznikají dlouhé chodby, u patrových domů nastávají problémy s umístěním schodiště. U obou typů jsou pak problémy s vybavením jednotlivých místností zařizovacími předměty a nábytkem.
Optimalizace dispozice a využití prostoru
Nečekaným spojencem při hledání maximálního využití úzkého pozemku se může stát i místní územní plán. Ten nám kromě funkčního využití území dále také stanovuje v rámci podmínek prostorového uspořádání limity pro využití daného místa. Pro jádrové části obcí, kde bývají i hojně zastoupeny úzké pozemky, se limity častěji navyšují, a tak se zde dají postavit i rodinné domy s více jak dvěma nadzemními podlažími. Výhodou takto stanovených podmínek je možnost volby, zdali ve vašem rodinném domě budete v horním patře bojovat se šikminami (u domů s obytným podkrovím) nebo si postavíte stavbu s plnohodnotný druhým patrem a výrazně si tím zvýšíte její užitnost. Zásadní u těchto domů je doplnění střešních oken nebo vikýřů. Bez doplnění oken by se z horních pokojů staly pouze temné skladovací prostory.
Příklady typových domů vhodných pro úzké parcely:
- Ekonomy 58 3+kk - uliční šíře je okolo 9,4m (menší přízemní dům).
- Klaudie 82 3+kk - uliční šíře okolo 6,8m (patrový dům).
- Klaudie 119 5+kk - uliční šíře okolo 8,6m (patrový dům).
Parkování a přístupnost
Další nevýhoda bývá s nedostatkem místa pro vyřešení parkování na vlastním pozemku - nedostatečný prostor před domem (předzahrádka). Řešení je návrh garáže nebo krytého průjezdu, jež jsou součástí stavby. Pakliže selže i tato možnost a nelze zajistit přístup na pozemek z jiné části, nezbývá nic jiného než se poohlédnout po parkování v docházkové vzdálenosti třeba na obecním parkovišti. Naštěstí nově vznikající lokality s těmito omezeními pracují dostatečně dopředu. NSZ v rámci parkování osobních vozů nově pracuje s využitím účelových jednotek. Postačí přitom 1 parkovací stání na 120 m² podlahové plochy. To ale může být i několik bytových jednotek, na které by tak připadalo jediné parkovací místo.
Požadavky na vnitřní prostory
Vnitřní prostor stavby musí být navržen a proveden tak, aby bylo zajištěno jeho denní osvětlení podle účelu užívání stavby. Světlá výška obytné místnosti nebo pobytové místnosti stavby pro bydlení musí být minimálně 2,5 m. Zde je povoleno snížení 100 mm oproti dnešnímu standardu. To platí pro rodinné i bytové domy shodně. Světlá výška může být snížena až na 2,2 m, nejvýše nad polovinou podlahové plochy obytné místnosti. V podkroví musí být světlá výška obytné místnosti minimálně 2,2 m (opět snížení 100 mm oproti dnešnímu standardu).
Čtěte také: Cena a montáž betonových plotů
Každé podlaží, s výjimkou vstupního podlaží v úrovni upraveného terénu, musí mít zajištěno užívání minimálně jedním hlavním schodištěm. Hlavní schodiště a hlavní šikmá rampa musí splňovat parametry stanovené v příloze č. 4 k této vyhlášce. Toto ustanovení je jistě na straně bezpečnosti při užívání schodiště, neboť vede na nižší výšky schodů. Podle obvykle užívaného vzorce 2h + b, kde h je výška a b šířka stupně, vychází jako nejvyšší výška stupně 165 mm. Omezení šířky a tím i výšky stupně způsobí větší počet schodů a tím delší ramena schodišť.
Pokud jde o bytové domy, § 32 odst. 3 vyhlášky o požadavcích na výstavbu stanoví povinnost zřídit výtah ve stavbách bytových domů se vstupy do bytů v úrovni čtvrtého a vyššího nadzemního podlaží nebo podkroví v téže úrovni. Výtah v bytovém domě musí zajistit přístup do všech jeho společných prostor. Výtah nebo zdvihací plošina určená osobám s omezenou schopností pohybu nebo orientace musí být navrženy a provedeny tak, aby umožňovaly jejich bezpečný pohyb a splňovaly požadavky na přístupnost.
Doporučení pro stavebníky
Při výběru projektu domu musíte kromě jeho tvaru, dispozice a užitné plochy zohlednit také konkrétní podmínky na vašem pozemku. Nezapomeňte si ověřit odstupové vzdálenosti od sousedních budov. Před koupí pozemku prostudujte územní plán a jeho regulativy, neboť jejich zanedbáním se z realizace výstavby stane noční můra a dům nepostavíte. Projektant, který zpracovává projekt rodinného domu, soubor předpisů v regulativech zná a prověřuje je, v projektu s nimi počítá. Nejjednodušším řešením je asi situace, když se osobně dohodnu se sousedem, že mu to nevadí, a on nám to stvrdí svým podpisem. Zapomenout nesmíme ani na občanský zákoník, který jasně říká, že vlastník stavby se musí zdržet všeho, co by způsobilo vnikání imisí (vody, odpadů, prachu, kouře, pachů, světla, stínu, hluku apod.) na sousední pozemek v míře nepřiměřené místním poměrům. Obzvlášť pokud by došlo k omezování sousedního pozemku, třeba podmáčením.
Doporučujeme tuto problematiku nepodceňovat, svůj záměr ještě před podáním žádosti o dotace konzultovat s příslušným stavebním úřadem a také se zeptat sousedů. Stavební úřad by se měl vždy v prvé řadě pokusit o smírné řešení rozporů mezi oběma vlastníky, resp. stavebníky. Pokud neuspěje, měl by odkázat oba stavebníky na řízení o výjimce z požadavků výše uvedené vyhlášky. Odstup stavby od hranice pozemku musí také umožňovat údržbu staveb a užívání prostoru mezi stavbami pro technická či jiná vybavení. Údržba takové fasády těsně na hranici se pak ale neobejde bez nutnosti vstoupit na sousední pozemek. Proto je vždy důležité se raději se sousedem domluvit.
| Požadavek | Dřívější úprava (Vyhláška č. 501/2006 Sb.) | Nová úprava (Vyhláška č. 146/2024 Sb.) |
|---|---|---|
| Minimální odstup mezi rodinnými domy | 7 m | Neřeší specificky, důležitý je odstupu 2 m od hranice pozemku vyjma veřejného prostranství. |
| Minimální odstup od společných hranic pozemků | 2 m | Minimálně 2 m od hranice pozemku vyjma veřejného prostranství. |
| Minimální odstup od okraje vozovky silnice/místní komunikace (okna obytných místností) | 3 m | 3 m (s výjimkou stavebních proluk řadové zástavby a budov, jejichž umístění stanoví ÚPD). |
| Světlá výška obytné/pobytové místnosti | 2,6 m (standard) | Minimálně 2,5 m (lze snížit na 2,2 m nad polovinou plochy). |
| Světlá výška obytné místnosti v podkroví | 2,3 m (standard) | Minimálně 2,2 m. |
| Obytná zóna | V obytné zóně smějí chodci užívat pozemní komunikaci v celé její šířce a jsou zde dovoleny hry dětí na pozemní komunikaci. Řidič smí jet rychlostí nejvýše 20 km/h. Stání je dovoleno jen na místech označených jako parkoviště. | |
| Parkování (rodinné/bytové domy) | 1 parkovací stání na 120 m² podlahové plochy. |
tags: #realizace #staveb #ulicni #sire #7 #m