Stavební právo je složité a může přinášet nečekané komplikace. V České republice je téma stavebního řízení a přístupu stavebních úřadů k některým typům staveb, jako jsou například sedlové střechy, předmětem častých diskuzí. Proč tomu tak je a jak se situace mění s novou legislativou?
Nový stavební zákon a jeho dopady
Nový stavební zákon č. 283/2021 Sb., který plně nabude účinnosti od 1. 7. 2024, mění mnohé z principů starého stavebního zákona. Zatímco dosud bylo nutné vést v rámci povolení stavby více samostatných řízení, nový stavební zákon zavádí pouze jedno řízení o povolení záměru. S novou právní úpravou se očekává, že se celé řízení o povolení záměru zrychlí.
Změny v organizaci a lhůtách
- K vedení řízení o povolení záměru je podle nového stavebního zákona příslušný obecní stavební úřad, krajský stavební úřad nebo Dopravní a energetický stavební úřad („DESÚ“) a ve zvláštních případech i Ministerstvo obrany, Ministerstvo vnitra a Ministerstvo spravedlnosti.
- Stavební úřad bude muset rozhodnout do 30 dnů ode dne zahájení řízení v případě jednoduché stavby, popř. do 60 dnů v případě ostatních staveb. U těch nejsložitějších, spojených s posouzením EIA, do 120 dnů.
- Zákon ruší naprostou většinu samostatných závazných stanovisek dotčených orgánů a integruje posuzování a ochranu veřejných zájmů do stavebního úřadu (výjimkou jsou památky, zvláště chráněná území a hasiči).
Digitalizace stavebního řízení
Proměnou projde i podoba vedení spisu v řízení. Ten se má dle nového stavebního zákona vést elektronicky. Národní geoportál územního plánování zjednoduší přístup k výstupům územně plánovací činnosti (územní plány, regulační plány, …). Do evidence elektronických dokumentací se přes portál stavebníka bude vkládat dokumentace pro povolení záměru, projektová dokumentace s výjimkou projektové dokumentace pro provádění stavby a výsledky zeměměřických činností, včetně souvisejících informací. Nový stavební zákon umožňuje podat žádost v listinné i elektronické podobě. Vyhláška zajišťuje strojovou čitelnost údajů. Chystaný Portál stavebníka žadatele provede tak, aby vyplňoval jen ty části interaktivního formuláře, které se týkají jeho záměru.
Přechodné období a zjednodušení požadavků
Nový stavební zákon a související vyhlášky počítají s přechodným obdobím do 30. 6. 2027. Do tohoto termínu bude možné projekty podávat i schvalovat podle dosavadních prováděcích předpisů. Cílem je usnadnit stavebníkům přechod na novou legislativu. Vyhláška požadavky výrazně zjednodušuje, od některých přežitých dokonce úplně upouští, například na oslunění nebo výšku rodinných rekreačních staveb. Snižuje nároky na parkovací místa nebo ruší nutnost oddělovat toalety předsíní. Vyhláška navíc přebírá a nahrazuje technické požadavky několika dosavadních předpisů, a tedy výrazně sjednocuje právní úpravu. Díky řadě výjimek si obce nově mohou ve svých regulačních plánech a územních plánech s prvky regulačního plánu upravit požadavky na vymezování pozemků nebo umisťování staveb podle svých potřeb.
Povolování staveb a rekonstrukce
Stavební zákon upravuje tři možnosti, jimiž lze rekonstrukci provést:
Čtěte také: Tradice hrnků na plotě
- Nejjednodušší variantou je možnost rekonstrukce bez ohlášení stavebnímu úřadu.
- U druhé možnosti je třeba stavební záměr ohlásit příslušnému stavebnímu úřadu.
- Ve třetím případě je nutné žádat stavební úřad dokonce o povolení.
Udržovací práce a stavební povolení
V ustanovení § 103 odst. 1 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, v platném znění (dále jen „stavební zákon“) je uvedeno, že stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu nevyžadují udržovací práce, jejichž provedení nemůže negativně ovlivnit zdraví osob, požární bezpečnost, stabilitu, vzhled stavby, životní prostředí nebo bezpečnost při užívání a nejde o udržovací práce na stavbě, která je kulturní památkou. Za udržovací práce stavební zákon typicky považuje např. výměnu oken a střechy. Důležitou podmínkou je, aby se neměnil vzhled střechy či oken v podobě jejich barvy nebo členění. Pokud si ovšem sami nejsme jisti, zda spadáme do této kategorie, je vhodné náš zamýšlený záměr stavebnímu úřadu alespoň ohlásit dle ustanovení § 104 stavebního zákona.
Pokud se chystáme zasáhnout do nosných konstrukcí celé budovy či měnit její tvar, bude již třeba vyřídit stavební povolení příslušného stavebního úřadu. V těchto případech se bude jednat především o změnu rozměrů a velikosti oken či změnu výšky střechy apod. Jedná se o nejvýznamnější stavební zásahy při přestavbě nemovitosti, které mohou ovlivnit bezpečnost veřejnosti. I z tohoto důvodu ustanovení § 108 stavebního zákona upravuje postup stavebního řízení, kterým musí stavebník projít a pro vydání stavebního povolení splnit určené podmínky v podobě např. dodání projektové dokumentace, aby mohl stavební úřad celou věc posoudit.
Povolení stavebního úřadu u kulturních památek
V případě, že je nemovitost označena za kulturní památku, je třeba ohlášení či stavebního povolení vždy. Není-li nemovitost označena za kulturní památku, ale nachází-li se v památkovém ochranném pásmu městské památkové rezervace, je stavebník povinen vyžádat si závazné stanovisko obecního úřadu s rozšířenou působností.
V případě nevyžádání si tohoto závazného stanoviska se stavebník dopouští přestupku, za který lze uložit pokutu dle zákona č. 20/1987 Sb., zákon o státní památkové péči, v platném znění. Za takové porušení zákonem stanovené povinnosti lze následně uložit osobě pokutu až do výše 2.000.000,- Kč. Resp. v případě národní kulturní památky až do výše 4.000.000,- Kč.
Problémy s nečinností stavebních úřadů
Jak je v obecné rovině známo, stavební úřady mají právními předpisy stanovené lhůty k vydání rozhodnutí v jednotlivých typech řízení dle stavebního zákona. Bohužel nezřídka se stává, že příslušné stavební úřady nerozhodují v zákonem stanovených lhůtách (zejména s ohledem na jejich přehlcenost), a stavebníkům se tak celý proces realizace stavby často podstatně protahuje, což s sebou zpravidla (a zejména v posledních letech) nese nepříjemnosti v podobě zvýšení nákladů na stavbu a případné hrozící sankce ze smluvních vztahů.
Čtěte také: Zamezte rosení plastových oken: Praktické tipy
V letošním roce výrazně stoupl počet podnětů z oblasti územního plánování a stavebního řádu. Za jedenáct měsíců letošního roku řešil zástupce ombudsmanky už 575 podnětů k činnosti stavebních úřadů, což je o čtvrtinu víc než za celý loňský rok. Největší podíl tvoří stížnosti týkající se povolování a užívání stavby, tj. rozhodování o umístění stavby, stavebního povolení, kolaudace a užívání stavby v souladu s kolaudací. Velmi výrazně pak stoupá počet stížností týkajících se černých staveb.
Nejčastější pochybení stavebních úřadů:
- délka řízení a nedodržování zákonných lhůt,
- neřešení stavební nekázně a černých staveb,
- tolerování nepovoleného užívání staveb a neprovádění výkonu rozhodnutí.
V případě, že stavební úřad nedodrží zákonnou lhůtu, máte jako stavebník možnost podat k příslušnému Krajskému úřadu podnět k učinění opatření proti nečinnosti. Správní řád pak v rámci ustanovení § 80 odst. 1 stanovuje, že: „Nevydá-li správní orgán rozhodnutí ve věci v zákonné lhůtě, nadřízený správní orgán učiní z moci úřední opatření proti nečinnosti, jakmile se o tom dozví.“ Bohužel je třeba konstatovat, že byť je zde možnost, aby Krajský úřad stavebnímu úřadu přikázal, aby v jím stanovené lhůtě učinil konkrétní úkony v řízení, nebo přímo vydal rozhodnutí, pak v případě, že tak stavební úřad neučiní, nejsou zde žádné efektivní nástroje k vynucení takto stanovené povinnosti.
Územní plán a jeho význam
Územní plán je pro rozvoj obce zásadním dokumentem a jeho požadavky jsou pro rozhodování stavebních úřadů závazné. Obec dává územním plánem najevo, jaký typ staveb je v konkrétním území přípustný, a legitimně omezuje vlastníky ve volném nakládání s jejich pozemky. Řada stavebníků si neuvědomuje nepřekročitelnost územního plánu a zástupce ombudsmanky se tak opakovaně setkává s námitkami stěžovatelů, kteří zakoupili pozemek, aniž si ověřili v územním plánu, jak je možné ho využívat. „Jediným řešením je změna územního plánu, ale na tu není právní nárok. Územní plán a jeho změny schvaluje zastupitelstvo obce, nikoli stavební úřad a zájem vlastníka pozemku nemusí být totožný s územním zájmem obce,“ připomíná zástupce ombudsmanky a doporučuje všem, aby si před koupí pozemku ověřili, že územní plán umožní realizovat jejich stavební záměr.
V kontextu otázky, proč stavební úřady trvají na sedlových střechách, je právě územní plán klíčovým faktorem. Pokud je v územním plánu dané lokality stanoveno, že pro novou výstavbu jsou přípustné pouze sedlové střechy, stavební úřad se těmito požadavky musí řídit. Tyto požadavky jsou často motivovány snahou o zachování jednotného architektonického rázu obce nebo oblasti, zejména v historických centrech, památkových zónách nebo oblastech s významnou krajinnou hodnotou. Změna typu střechy by v takových případech mohla být považována za narušení celkového vzhledu a harmonie místa.
V rámci nového stavebního zákona a souvisejících vyhlášek je však vidět snaha o zjednodušení a odstranění některých zastaralých technických požadavků. Vyhláška o požadavcích na výstavbu nově neobsahuje požadavky na dopravní infrastrukturu, protože uvedené bude v gesci Ministerstva dopravy. Praha, Brno a Ostrava mohou vydat své vlastní městské předpisy. To dává obcím větší flexibilitu v úpravě požadavků, což by v budoucnu mohlo vést k uvolnění některých přísných omezení, pokud to bude v souladu s místními potřebami a zájmy.
Čtěte také: Důležitost zálivky betonu
Doporučení pro stavebníky
Vzhledem k výše uvedenému je důležité nepodcenit přípravu celé rekonstrukce. Tato část může stavebníku ušetřit spoustu času a nervů při následných problémech se stavebním úřadem. Lze jen doporučit stavební záměr ohlásit vždy, pokud si není stavebník úplně jistý, zda zamýšlená rekonstrukce spadá pod udržovací práce. V samotném stavebním řízení, kdy se jedná o větší přestavbou nemovitosti, vydává stavební úřad stavební povolení. Pokud ovšem tuto žádost zamítne, lze se proti tomuto rozhodnutí bránit prostřednictvím odvolání.
V případě, kdy stavební úřad neplní své zákonné povinnosti v podobě stanovených lhůt, existují zde možnosti, jak v takové situaci bránit svá zákonná práva, avšak jejich vymáhání je takříkajíc bezzubé. Je ale třeba i v případě, kdy by byla nečinnost stavebního úřadu opakovaná, příp. kontinuální, se nevzdávat.
| Typ řízení | Délka řízení (průměr) | Medián (dny) |
|---|---|---|
| Územní řízení (bytové domy) | 5 měsíců | - |
| Stavební povolení (bytové domy) | 5 měsíců | - |
| Společné územní a stavební řízení (bytové domy) | 6 měsíců | 90 |
| Společné povolovací řízení (stavby nad 100 mil. Kč) | 231 dní | 124 |
| Stavební povolení (rodinné domy, bez územního rozhodnutí) | 4 měsíce | 70 |
| Společné řízení (rodinné domy) | 5 měsíců | - |
tags: #proc #stavebni #urady #stale #trvaji #na