Jste vlastníkem bytové jednotky v bytovém domě a chcete udělat zásah do fasády, například kvůli instalaci větracího systému nebo přestavbě balkónu? Kladete si otázku, jaké souhlasy k tomu potřebujete? Záleží na tom, v jakém právním režimu se fasáda nachází.
Fasáda jako společná část domu
Většinou je fasáda společnou částí domu. V tom případě potřebujete souhlas společenství vlastníků jednotek (SVJ), protože to má v kompetenci všechny společné záležitosti v domě. Jménem společenství vám souhlas udělí jeho statutární orgán, buďto na vlastní odpovědnost, nebo po odsouhlasení na shromáždění vlastníků jednotek. Záleží na obsahu stanov společenství. Fasáda domu je nepochybně společnou částí domu ve smyslu § 1160 občanského zákoníku, resp. § 5 odst. nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Platí proto, že vlastník jednotky nemůže svévolně zasáhnout do společných částí domu, aniž by k tomu měl souhlas příslušného orgánu SVJ.
Rozdělení fasády u starších bytových domů
Výjimečně se vyskytují domy, u nichž fasáda není společnou částí, nýbrž je rozdělena mezi jednotlivé vlastníky bytových jednotek. Takový režim byl možný podle starého bytového zákona č. 72/1994 Sb., který se vztahuje na bytové jednotky postavené a zapsané do katastru před 1. 1. 2014. U bytových jednotek postavených a zapsaných po tomto datu již „rozparcelování“ fasády mezi vlastníky bytů možné není. Nový občanský zákoník, který nahradil starý bytový zákon, totiž jasně říká, že společnou částí jsou vždy stavební části podstatné pro zachování tvaru i vzhledu domu. Fasáda je nezbytná přinejmenším pro zachování vzhledu domu a musí tedy být společná. Rozdělení fasády u některých starších bytových domů však není žádnou výhrou, spíš naopak. Působí totiž dojmem, že vlastník bytu může se svou částí fasády dělat cokoli. Například do ní smí udělat průraz bez souhlasu společenství či ostatních vlastníků. Rizika takového nastavení jsou zjevná. Vlastník by teoreticky mohl svou část fasády vybourat úplně a nahradit ji třeba prosklenou výlohou bez ohledu na názor sousedů.
Posouzení stavebním úřadem
Tak jednoduché to ovšem není. Ať už je fasáda společnou částí domu, nebo je rozdělena mezi vlastníky bytů, musí její změny posoudit stavební úřad. Ten by měl podle § 184a stavebního zákona v každém případě vyžadovat souhlas společenství vlastníků pro účely vydání povolení ke změně dokončené stavby. Navíc by měl společenství přiznat postavení účastníka povolovacího řízení, neboť zásah do fasády bude mít vždy vliv na dům jako celek. Minimálně v rovině estetické. Dotkne se tedy společných práv k domu, k jejichž hájení je společenství ustaveno. Pro vydání povolení jsou nutné také souhlasy dotčených orgánů státní správy. V případě fasád může být oříškem stanovisko orgánu ochrany přírody, a to s ohledem na krajinný ráz, nebo orgánu památkové péče. Ty mohou uložit pro stavební úpravu omezující podmínky, nebo ji pro její estetickou rušivost zcela zakázat. Společenství může svého postavení účastníka v povolovacím řízení využít tak, že proti stavební úpravě podá námitky a odvolání. Nelze vyloučit, že je úspěšně podají rovněž vlastníci bezprostředně sousedících bytů. Podmínkou je, aby prokázali, že povolovaná úprava fasády bezprostředně ovlivňuje užívání jejich bytů. Chce-li mít stavebník jistotu, že společenství nebo sousedé nezmění v průběhu povolování názor, měl by s nimi uzavřít smlouvu o podmínkách provedení stavební úpravy. Jednostranný souhlas totiž může společenství či soused kdykoli odvolat a tím povolovací řízení zablokovat.
Instalace konkrétních předmětů na fasádu a balkony
Antény a satelity
Instalace antén pro příjem internetu, satelitů do společných částí domu fasády jsou přísně zakázány nejen z bezpečnostních, ale také z estetických důvodů. V domě jsou dva operátoři s pevnými přípojkami, kteří za velmi dobrou cenu nabízí kvalitní připojení na internet. Neexistuje objektivní důvod, proč by bylo nutné mít dům ověšený mikrovlnnými přijímači, když tu existuje alternativní možnost provozu spolehlivého internetu. Pokud přesto vlastník trvá na jiném připojení, musí provést instalaci antény do vnitřní části balkónu za případné prosklení. Instalace do rámu oken nebo vedle okna jsou přísně zakázány. V našem BD je společný satelitní příjem s více jak 70 satelitními programy a radio stanicemi, a to včetně prémiových stanic, které jsou placeny společně a o jejichž provoz se stará SVJ. Pokud přesto vlastník trvá na satelitní anténě - musí použít odnímatelnou instalaci na zábradlí balkónu.
Čtěte také: Jak správně provést přechod barvy na fasádě?
Klimatizační jednotky
Venkovní klimatizační jednotky je ZAKÁZÁNO instalovat na venkovní fasádu. Lze umísťovat pouze do vnitřní části balkónu. Vlastník je povinen zajistit, aby kondenzát z jednotky klimatizace měl dostatečný přesah min. 20 cm, nepoškozoval fasádu domu a neodtékal na balkóny sousedů pod ním. Pokud stanovy SVJ neobsahují takový požadavek ani si shromáždění vlastníků otázku udělování souhlasu s instalací klimatizace nevyhradilo, rozhoduje o tom, zda vlastníkovi udělit souhlas s instalací klimatizace, výbor SVJ. Dle mého názoru z hlediska stavebně právních předpisů nepodléhá umístění klimatizace na fasádu domu ani stavebnímu povolení, ani povinnosti ohlásit instalaci klimatizace stavebnímu úřadu.
Markýzy a zasklení lodžií
Instalace markýz pevně spojených s fasádou domu není povoleno. Je ZAKÁZÁNO instalovat na okna nebo s přesahem balkonu. U zasklení lodžie se jedná o stavební úpravu, která mění vzhled stavby. Nicméně i zde je možné najít pár výjimek. Například při použití bezrámového zasklívacího systému můžou některé úřady rozhodnout tak, že v podstatě vzhled stavby neměníte, tudíž stavební povolení nepotřebujete. Je povoleno pouze bezrámové se silikonovými dorazy skel. Chybné zvolení nepovolené rámové konstrukce uvidíte ve vchodu 85 - 1. patro.
Kamerové systémy
Pro instalaci kamery neexistují jednotná pravidla. Je třeba rozlišovat, zda ji chcete mít na rodinném či bytovém domě a také, zda umožňuje zařízení záznam či ne. Pozornost musíte pochopitelně věnovat tomu, kam je nasměrovaná a co vše může snímat. V některých případech totiž můžete instalováním kamery porušit právo na soukromí chráněné občanským zákoníkem. Kamerový systém by ovšem mohl být v souladu s výše uvedenými pravidly použit za podmínky, kdy sledovaného účelu nelze účinně dosáhnout jinou cestou. Pokud zde zásadní důvod zpracování údajů existuje, pak souhlas všech obyvatel/vlastníků k instalaci není třeba. Ačkoliv zde v případě jiného zákonného důvodu zpracování údajů není souhlas vlastníků potřeba, nic nebrání jejich informování na shromáždění vlastníků. Informační tabulka musí obsahovat alespoň informaci, že prostor je sledován kamerovým systémem, musí zde být uveden správce - provozovatel kamerového systému, resp. kontakt.
- Pokud chcete chránit svůj rodinný dům, podle zákona můžete kamery použít.
- Instalujete-li zařízení vevnitř v domě, měly by o nich všechny zúčastněné osoby (i případné návštěvy) vědět a souhlasit s nimi.
- Venkovní kamera by měla primárně sledovat samotný dům, případně váš pozemek.
- Váš monitorovací systém by neměl nepřiměřeně zabírat veřejný prostor, tedy nikoli například celou šíři chodníku o délce mnoha (desítek) metrů, ale například pouze samotný vchod do domu.
- Výjimkou by mohly být případy, kdy dojde opakovaně k poničení vašeho domu vandaly a je třeba zabírat i část ulice s fasádou domu.
- Zachytíte-li omylem kolemjdoucí, nesmíte záznam bez jejich souhlasu dále používat - výjimkou jsou důkazní účely (např. při krádeži).
- Lhůta pro uchovávání záznamů by měla činit maximálně několik dní - právě dostatečně dlouho na to, abyste mohli prověřit některý z výše zmíněných činů.
Monitorování okolí se záznamem většího rozsahu by již podléhalo povinnostem podle obecného nařízení o ochraně osobních údajů (GDPR) a bylo by přípustné pouze výjimečně. V této souvislosti je třeba zdůraznit, že dřívější povinná registrace zpracování podle zákona o ochraně osobních údajů již byla ukončena a nyní není třeba kamerový systém registrovat. Používání kamer na rodinných i bytových domech je legální, ale musí respektovat právo na soukromí a pravidla ochrany osobních údajů. Klíčové je, aby kamera snímala pouze vlastní majetek nebo jeho bezprostřední okolí a záznam nebyl zneužíván. Pokud systém zasahuje do veřejného prostoru nebo identifikuje osoby, podléhá pravidlům GDPR - správce pak musí mít legitimní důvod, informovat dotčené osoby a zajistit odpovídající ochranu záznamů.
Zateplení fasády
Plánujete zateplení vašeho domu a nevíte si rady s byrokracií? Není to jen otázka výběru správného polystyrenu nebo minerální vlny. V některých případech je zateplení dokonce povinné - například u novostaveb od roku 2022 nebo při rozsáhlých rekonstrukcích.
Čtěte také: Estetická klimatizace na fasádě
Legislativní požadavky na zateplení
Povinnost se týká především novostaveb postavených od roku 2022 a rozsáhlých rekonstrukcí stávajících budov. Všechny nové domy postavené od ledna 2022 musí splňovat standardy budov s téměř nulovou spotřebou energie (nZEB). Tyto požadavky jsou stanoveny vyhláškou č. 264/2020 Sb. V roce 2023 byla na evropské úrovni schválena revidovaná směrnice o energetické náročnosti budov (EPBD), která přinese významné změny pro celou EU. Tyto požadavky se budou týkat přednostně energeticky nejnáročnějších domů s klasifikací F nebo G. Podle stavebního zákona č. 283/2021 Sb. se zateplení pláště už automaticky nepovažuje za stavební úpravu. I přesto je důležité si předem ověřit, zda pro konkrétní dům neplatí výjimky, například kvůli památkové ochraně, požární bezpečnosti nebo zásahu do sousedního pozemku. Zateplení navíc nesmí ohrozit požární bezpečnost stavby. Použitý zateplovací systém musí splňovat příslušné technické normy (např. ČSN 73 0810 a související řady - řeší požární bezpečnost, hlavně u výškových a vícepodlažních budov).
Každý projekt musí obsahovat protipožární řešení jako součást dokumentace. I když technické normy nejsou právně závazné automaticky, jejich respektování bývá úřady požadováno. Kvalitní zateplení má přímý vliv na výsledek PENB (Průkaz energetické náročnosti budovy) - snižuje tepelné ztráty, zlepšuje energetickou efektivitu a tím posouvá dům do vyšší třídy. Pokud plánujete zateplení, doporučujeme nechat si vypracovat nový PENB už v rámci projektu.
Souhlasy a povolení
Jako majitel domu byste si měl včas ověřit, zda je potřeba stavbu pouze ohlásit, nebo zda bude nutné stavební povolení. Podle zákona č. 283/2021 Sb. Pokud se nemění barva fasády a není ovlivněna požární bezpečnost, často není potřeba ani ohlášení. Pokud se nemění vzhled stavby (např. barva fasády) a nedochází k zásahům do konstrukcí, často není potřeba ani ohlášení. Změny vzhledu nebo zásah do sousedních pozemků však situaci mění. Vlastníci musí sledovat aktuální legislativu a nová pravidla. Před samotným zahájením prací si připravte kompletní dokumentaci, tedy projekt, případná povolení i certifikáty použitých materiálů.
- Sousedé: Pokud máte společnou zeď (např. u řadových domů), potřebujete ke zateplení jejich souhlas, a to i v případě, že práce probíhají výhradně z vašeho pozemku.
- Přesah na cizí pozemek: Přesah na cizí pozemek odporuje §23 odst.2, u rodinných domů pak §25 odst. 6 vyhl. č. 501/2006 Sb. V těchto případech je však možné, že vám stavební úřad povolí výjimku. Ale pozor! Na výjimku nemáte právní nárok a vždy se posuzuje individuálně.
- Přesah na chodník: Přesah zateplení na chodník musíte (byste měli) nahlásit majiteli pozemku, tudíž na příslušný úřad (obecní, městský, …). Většinou se dá vše vyřešit domluvou.
Materiály a standardy
Zateplovací systémy musí zajistit souvislou izolační vrstvu bez tepelných mostů. Důležitý je nejen výběr materiálu, ale i správný návrh a odborná montáž. Normy určují i metody testování a kontroly kvality. Dodržení těchto postupů je nutné pro získání certifikace a pro úspěšné čerpání dotací. Materiály pro zateplení musí odpovídat českým technickým normám, být certifikované a mít deklaraci vlastností (DoP) i CE označení. Výrobci musí doložit jejich bezpečnost a shodu s legislativou. Zásadní je norma ČSN 73 0540-2 pro tepelnou ochranu budov. Stanovuje limity pro tepelný odpor stěn, střech i podlah. V budoucnu se požadavky dále zpřísní - cílem je dosažení bezemisního standardu, což by mělo nastat do roku 2050.
Obnova a rekonstrukce fasády
Fasáda je něco jako kabát každého domu: její výraz určuje nejen barva a materiál, ale také rozmístění, velikost a orientace oken a dveří, architektonické prvky (pilastry, sloupy, římsy, lizény ad.) i další prvky, například obklady z kamene, keramiky a doplňky ze skla či kovu. Před zahájením obnovy či rekonstrukce je důležité zjistit, jak fasáda původně vypadala. Doma, v archivu, muzeu, v památkovém ústavu či na stavebním úřadě můžete zkusit vyhledat staré fotografie nebo stavební plány. Pokud žádný takový podklad neexistuje, mohou památkáři na místě provést průzkum fasády. Protože každá část fasády, která zůstane ponechána v autentické podobě, přispívá k zachování genia loci, budou památkáři chtít v naprosté většině případů zachovat maximum umělecko-historických prvků i omítkových souvrství (samozřejmě umožní-li to jejich technický stav). Pokud jsou součástí fasád obzvláště kvalitní uměleckořemeslné prvky (například plastiky a sochy z kamene, ale také malby, mozaika atd.), nebude na obnovu „obyčejný“ řemeslník stačit. Aby se cenné dílo nepoškodilo, je třeba je svěřit restaurátorovi, tedy odborníkovi s příslušnou licencí. Odstín fasády by měl vycházet z nálezů průzkumu provedeného už před zahájením prací - často odhalí hned několik barevných řešení, kterými se dům v minulosti pyšnil. Nejvhodnější bývá zvolit to, jež odpovídá současnému charakteru fasády. V případě, že se původní barevnost určit nepodařilo, pamatujte při výběru barev na to, jak cenný váš dům je a jak cenné je jeho okolí.
Čtěte také: Odstranění kouřových vleček z fasády
tags: #predmety #na #fasade #domu #legislativa