Objevili jste pěknou parcelu k pronájmu a už se vidíte, jak na ní zahradničíte? Než dojde k podpisu smlouvy, vyplatí se myslet o několik kroků dopředu - a ideálně se řídit instrukcemi odborníka, nikoli radami laiků, kterých na internetu „potkáte“ plno.
Základní informace o zahrádkářských koloniích
Pro mnoho lidí je vlastnictví nebo pronájem kousku země v zahrádkářské osadě jedinou příležitostí, jak trávit volný čas pod širým nebem a vypěstovat si pro svou potřebu ovoce, zeleninu nebo květiny. Především ve velkých městech, kde je zahrad nedostatek, nabízejí zahrádkářské kolonie možnost uniknout ze shonu a hluku přeplněných ulic.
Historie a význam zahrádkářských kolonií
První zahrádkářské osady vznikly kolem roku 1820 v Německu. U nás se taková kolonie poprvé objevila na konci 19. století v Praze; půdu půjčil dělníkům továrník Ringhofer. Brzy ji následovaly další: v roce 1918 už jich bylo 75. Významný rozvoj zahrádkářských kolonií nastal po válce, a hlavně pak v 70. letech 20. století: usnesení vlády dokonce uložilo městům vyčlenit pro osady prostor. Od 90. let, se změnami vlastnických vztahů, a hlavně v důsledku tlaku developerů, zahrádkářských osad ubývá.
Zahrádkářské osady jsou prospěšné nejen těm, kdo v nich hospodaří. Mají nezanedbatelný přínos i pro své okolí - zpříjemňují mikroklima ve městě, zvyšují vlhkost, omezují zahřívání a tvoří „nárazník“, který chrání obytnou zónu před hlukem a prachem. Uznal to ostatně i „zahrádkářský zákon“ (zákon č. 221/2021 Sb.), který vstoupil v platnost 1. prosince loňského roku. O zahrádkaření se v něm mluví jako o veřejně prospěšné činnosti, která se „podílí na ochraně přírody, životního prostředí a pestrosti krajinného rázu“.
V současné době je v Českém svazu zahrádkářů registrováno přes dvě stě tisíc milovníků zahrádek a v České republice najdeme okolo dvou tisíc zahrádkářských osad. Vznikají především ve městech, resp. na předměstích a okrajích měst, kde je možné zachovat volnou půdu právě pro účely zahrádkaření. Zahrady v zahrádkářských koloniích jsou rozparcelovány na přibližně stejné díly a jsou milovníkům zahrádkaření nabízeny k odkupu, ale častěji pouze pronajímány na nějakou poměrnou dobu.
Čtěte také: Bezúdržbový živý plot
Mají sloužit především obyvatelům města jako oáza klidu a pohody. Jsou primárně určeny právě pro drobné zahradničení s možností výstavby malých zahradních staveb, včetně zahradních chat a přístřešků pro zahradnické náčiní a stroje. Kromě klasických zahrádek v zahrádkářských koloniích se ale také můžeme setkat s tzv. komunitními zahradami. Ty jsou koncipovány nejen jako zahrady, ale také jako sdílené záhony.
Právní aspekty a podmínky užívání pozemku
Problematika zahrad v zahrádkářských koloniích je obsažena i v legislativě. Zákon především zakotvuje zahrádkářství jako veřejně prospěšnou činnost a blíže tento pojem definuje. Zahrádkářská činností se rozumí veřejně prospěšná činnost zaměřená na pěstování ovoce, zeleniny, květin, užitkových nebo okrasných rostlin, jejich další zpracování nebo úprava. Zahrádkářská činnost se podílí na zachování a ochraně zemědělského půdního fondu, přispívá k zadržování vody, zmírnění dopadu klimatických změn a podporuje druhovou rozmanitost v krajině, má výchovný a estetický aspekt pro utváření vztahu k přírodě mladé generace.
Mimo to zde nalezneme speciální úpravu a náležitosti pro pachtovní smlouvy (tj. smlouvy obdobné nájemním). Oproti občanskému zákoníku (který pacht také upravuje) je zde jednou z možností, aby stranami tohoto právního vztahu byli vlastník a zahrádkářský spolek.
Koupě nebo pronájem?
I když se s inzeráty na prodej pozemku v zahrádkářské kolonii setkáte velmi často, nejde o koupi zahrady, ale jen o její pronájem či podnájem. Zahrádkářské kolonie představují společenství, kde je s vlastníkem pozemku uzavřená nájemní smlouva. Neuškodí, pokud se nejprve nezávazně po kolonii rozhlédnete a promluvíte se stávajícími nájemci v sousedství.
Pokud narazíte na koupi zahrady stojící na vlastním pozemku, poskytuje vám jako vlastníkovi několik zásadních výhod = jistotu vlastnictví a žádná omezení v podobě vnitřních předpisů. U koupě zahrady do tzv. „osobního” vlastnictví musíte samozřejmě počítat s vyšší pořizovací cenou a omezeným počtem takových nemovitostí. Koupě zahrady jako vlastního pozemku má totožný proces jako jakákoliv jiná koupě nemovitosti.
Čtěte také: Teleskopické nůžky
Ať už řešíte převod zahradního domku nebo podepisujete smlouvu o prodeji zahrady do osobního vlastnictví, je kontrola advokáta na místě. Mnoho zájemců o zahradničení přistupuje ke koupi zahrádky i s vidinou budoucího převodu na stavební pozemek.
Délka pronájmu
Pokud nejsou pozemky v osadě soukromým vlastnictvím těch, kdo na nich hospodaří, musí být podle zahrádkářského zákona pronajmuty na dobu určitou, „a to nejméně na dobu dvou let. Je-li propachtovatelem obec nebo stát, lze pacht ujednat nejméně na dobu deseti let“, jak se píše v paragrafu 6.
Pachtovní smlouva
Hlavním rozdílem je to, že u pachtovní smlouvy máte právo požívat plody z pozemku. To znamená, že si ze své pěstitelské činnosti můžete plody nechat a nakládat s nimi dle libosti, jsou vaše. Tak tomu není u nájemní smlouvy, kde se pozemek může pouze užívat, tedy zahrádkařit na něm, ale plody zůstávají vlastníku pozemku.
- Spolku lze pozemek pro zahrádkářskou činnost propachtovat pouze na dobu určitou, a to nejméně na dobu 2 let.
- Uplynutím ujednané doby pacht nezanikne, pokud propachtovatel nebo pachtýř nejméně 3 měsíce před uplynutím ujednané doby trvání pachtu druhé straně nesdělí, že nemá zájem na jeho dalším trvání.
- Pacht lze vypovědět v šestiměsíční výpovědní době tak, aby skončil koncem kalendářního roku.
- Přestane-li spolek využívat pozemek pro zahrádkářskou činnost, oznámí to bez zbytečného odkladu propachtovateli.
- V případě skončení pachtu se vyrovná propachtovatel se spolkem, jestliže spolek se souhlasem propachtovatele provedl na jemu propachtovaném pozemku terénní úpravy nebo stavbu podle jiného právního předpisu. Má se za to, že trvalé porosty vysazené se souhlasem propachtovatele pozemek zhodnocují.
Co zkontrolovat před podpisem smlouvy
Zajímat by vás měl především vztah parcely k okolním pozemkům, přístupová cesta a dále zástavní práva a věcná břemena, která by parcelu s chatkou zatěžovala. Vše zvládnete přes internet, nahlédnete do webových stránek katastru nemovitostí, kde naleznete veškeré informace o dané parcele a chatce. Dále doporučujeme prověřit zástavní práva, případně jiná zatížení parcely. Obojí lze nalézt v katastru nemovitostí.Projděte si vnitřní řád zahrádkářské kolonie - v praxi se setkáváme s tím, že uzavření podnájmu zahrady je podmíněno členstvím v občanském sdružením (zahrádkářská kolonie), což může být zpoplatněno vstupním poplatkem v řádu tisíců korun.
- Zjistěte si, na jakém pozemku se zahrada nachází, a informujte se, na jak dlouho je nájemní smlouva podepsána - mějte na paměti, že i kdyby šlo o smlouvu na dobu neurčitou, lze ji vypovědět, často se lhůtou 1 roku.
- Kontrola chatky v katastru nemovitostí - pokud se na zahradě nachází zahradní chatka, zkontrolujte si v katastru nemovitostí, zda je v něm zapsána. Chatky jsou ve většině případů vlastnictvím uživatelů zahrádek.
- Ve smlouvě o koupi chatky doporučujeme stanovit lhůtu, během které je prodávající povinen z chatky vyklidit veškeré věci s tím, že ostatní věci přejdou do vlastnictví kupujícího. Zároveň by neměly chybět záruky prodávajícího o stavbě chatky v souladu s právními předpisy nebo absenci nedoplatků vůči zahrádkářské kolonii.
Inflační doložky
Ve smlouvách už se běžně objevují inflační doložky o zvýšení nájemného. Pokud pronajímatel na sjednání inflační doložky trvá, musí v ní být uvedeno, jaká entita míru inflace zveřejňuje: Český statistický úřad, Česká národní banka, či Eurostat. Nezbytnou náležitostí inflační doložky je informace o tom, ke kterému dni se nájemné či pachtovné zvyšuje. Zvýšení může být účinné ke dni vyhlášení míry inflace příslušnou institucí, k prvnímu dni měsíce následujícího po vyhlášení inflace, k prvnímu dni kalendářního roku následujícího po kalendářním roce, za který je inflace vyhlašována apod.
Čtěte také: Výběr stínící tkaniny
Ukončení nájmu
Po skončení nájemního vztahu by měl vystavit pronajímatel starému nájemníkovi závěrečné vyúčtování přeplatků nebo nedoplatků za služby. Nedoplatky z předchozího nájemního vztahu nemohou přecházet na nového nájemníka. Po ukončení nájemního vztahu přenecháváte věc - zahrádku v původním stavu, nebylo-li určeno jinak, a s přihlédnutím k běžnému opotřebení.
Stavba na pozemku v zahrádkářské kolonii
Pokud byste na vámi pořízené zahrádce chtěli stavět jednoduchou chatku, altánek či pergolu, nepotřebujete stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu, ale bude vám stačit územní souhlas. Komplikací mohou být místní regulace dané územním plánem obce, vyhlášky či ochranná pásma nebo památkové zóny. Jednoduchým řešením je kontaktování příslušného stavebního úřadu. Stavebnímu povolení se můžete vyhnout, avšak zápis nemovitosti do katastru nemovitostí vás nemine. V katastru se neevidují pouze garáže či drobné stavby se zastavěnou plochou do 16 m² a výškou do 4,5 m. Rozhodně doporučujeme se před zahájením jakékoliv stavby na pronajatém pozemku zahrádkářské kolonie poradit s vlastníkem pozemku a příslušným stavebním úřadem.
Na tomto pozemku bez problému postavíte především drobné zahradní stavby jako je například pergola, skleník, bazén, přístřešek na auto nebo stavba zahradního domku. Rozhodnutí o umístění stavby ani územní souhlas nepotřebujete u staveb s jedním nadzemním podlažím do 25 metrů čtverečních zastavěné plochy a do pěti metrů výšky, které jsou podsklepené nejvýše do hloubky tří metrů. Mezi tyto stavby patří typicky malé zahradní domky, kůlny, pergoly a jiné zahradní přístřešky.
Co lze pěstovat
Naprosto převládají pěstované druhy rostlin, především okrasné druhy rostlin, šlechtěné druhy ovoce a zeleniny. Preferuje se pěstování tradičních odrůd ovocných stromů, ale i okrasných dřevin. Výjimkou nejsou ani vzácné či tropické rostliny. Vedle toho se nejčastěji setkáváme s pěstováním tradičních druhů zeleniny pro osobní spotřebu, pěstováním bylinek a také s pěstováním tuzemských i cizokrajných květin. Díky takovému lokálnímu uspořádání zemědělských plodin společně s okrasnými rostlinami se vytváří unikátní diverzita a poměrně fungující biotop.
Je potřeba podotknout, že tyto zahrady slouží pro pěstování ovoce a zeleniny pouze pro vlastní spotřebu. Většinou zde není dovoleno chovat hospodářská zvířata, provozovat společensky nepřípustné akce (např. diskotéky) a také není možno do zahrádkářské kolonie umístit provozovny. Všeobecně platí, že zahrady v zahrádkářských koloniích jsou využívány jako odpočinková zóna, tudíž není vhodné uchylovat se k hlučné zábavě či činnostem, které budou rušit a obtěžovat vaše sousedy.
tags: #pozemek #v #zahradkarske #kolonii #podminky