Při provádění rekonstrukce bytového jádra či bytu je důležité mít přehled o legislativních podmínkách, které tento proces ovlivňují. Bez dodržení platných právních předpisů a povinností může dojít k problémům a zbytečným komplikacím. V tomto článku vám přehledně vysvětlíme, kdy se bez stavebního povolení neobejdete, jaké kroky je třeba podniknout na úřadech a na co si dát pozor, abyste se vyhnuli zbytečným komplikacím.
Co je to bytové jádro a proč se často rekonstruuje?
Bytové jádro je označení pro koupelnu a toaletu v panelových domech, které byly v minulosti často vybudovány z umakartových příček. Tyto příčky mají nízkou odolnost, špatné izolační vlastnosti a nevyhovují současným hygienickým a estetickým standardům. Proto se mnoho majitelů bytů rozhoduje pro jejich rekonstrukci.
Rekonstrukce bytového jádra je jednou z nejčastějších stavebních úprav v bytech. Může zahrnovat výměnu rozvodů vody, elektřiny, kanalizace, obkladů, sanity i dispoziční změny. A právě zde přichází na řadu otázka: Potřebuji na rekonstrukci stavební povolení?
Stavební předpisy neznají pojmy jako např. rekonstrukce, adaptace či modernizace. Právě pojem rekonstrukce je značně zaběhlým výrazem zejména mezi laickou veřejností. Pokus se zamyslíte nad záměrem, který hodláte se svým stávajícím bytovým jádrem provést zjistíte, že patrně o rekonstrukci vlastně nepůjde. Vy staré jádro „prostě vyhodíte“ a místo něj si nově rozdělíte prostory bytu ať už zdicími materiály, nebo SDK konstrukcí. Nevytvoříte tedy žádné nové bytové jádro. Rekonstrukce bytového jádra se tedy spíž hodí v tom případě, že budete bytové jádro pouze např. povrchově upravovat, provádět nové technické rozvody, ale jeho původní celistvost zůstane zachována. Váš projekt a vaše žádost o stavební povolení by měla obsahovat vždy pojem „stavební úprava“.
Pojmy:
Čtěte také: Jak fungují dodavatelské systémy staveb
- Stavební úprava: změna dokončené stavby, při níž se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby, za stavební úpravu se považuje též zateplení pláště stavby.
- Údržba stavby: práce, jimiž se zabezpečuje její dobrý stavební stav tak, aby nedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodloužila její uživatelnost.
Kdy je potřeba stavební povolení a kdy stačí ohlášení?
Podle stavebního zákona č. 183/2006 Sb. není vždy nutné žádat o stavební povolení. V některých případech postačí tzv. ohlášení stavby nebo dokonce není třeba žádné oznámení. Záleží na rozsahu plánovaných prací. Obecné pravidlo: Pokud zasahujete do nosných konstrukcí, měníte dispozici bytu nebo měníte způsob užívání prostoru, je potřeba stavební povolení. V ostatních případech může postačit ohlášení nebo není třeba nic.
Typy režimů pro rekonstrukci:
- Bez stavebního povolení nebo ohlášení: Nedochází k zásahům do statiky stavby, změně účelu využití stavby nebo ke změně jejího vzhledu, např. nová koupelna půdorysně kopíruje původní bytové jádro. Dle § 103 stavebního zákona se jedná o:
- udržovací práce, jejichž provedení nemůže negativně ovlivnit zdraví osob, požární bezpečnost, stabilitu, vzhled stavby, životní prostředí nebo bezpečnost při užívání a nejde o udržovací práce na stavbě, která je kulturní památkou,
- stavební úpravy, pokud se jimi nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se vzhled stavby ani způsob užívání stavby, nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí a jejich provedení nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost stavby a nejde o stavební úpravy stavby, která je kulturní památkou.
- Materiál nového bytového jádra musí být stejný, nebo velice podobný hmotnosti původních materiálů.
- Musí být zachována původní dispozice bytu a bytového jádra, tedy i způsob užívání jednotlivých místností.
- Se stavebním ohlášením: Nedochází k zásahům do statiky, mění se dispozice bytu. Ohlášení stavby je vyžadováno v případě stavebních úprav, u kterých dojde ke změně v užívání některé části stavby (§ 104 písm. j) a k)). Typickým příkladem je přesunutí, či zvětšení koupelny do prostoru chodby, přesunutí WC, a podobné. Nesmí ale dojít k zásahu do nosných konstrukcí. Ohlášení může být vyžadováno také při stavebních úpravách, které jsou realizovány z výrazně těžších materiálů, než byl původní. Pokud dochází k výstavbě z těžších materiálů, bude nutné doložit minimálně statický posudek a základní projektovou dokumentaci.
- Se stavebním povolením: Stavební úpravy, při nichž nestačí ohlášení, např. vyříznutí díry pro dveře v nosném panelu. Vždy když dojde k zásahu do nosných konstrukcí bytu, je nutné stavební povolení.
Srovnání požadavků podle typu rekonstrukce:
| Typ úpravy | Stavební povolení | Ohlášení | Bez oznámení |
|---|---|---|---|
| Výměna obkladů, dlažby, sanity | Ne | Ne | Ano |
| Výměna elektroinstalace bez změny dispozice | Ne | Ano | Ne |
| Bourání příček (nenosných) | Ne | Ano | Ne |
| Zásah do nosných konstrukcí | Ano | Ne | Ne |
| Změna dispozice bytu | Ano | Ne | Ne |
Jak postupovat při rekonstrukci bytového jádra?
Rekonstrukce bytu, zejména bytového jádra, vyžaduje pečlivé plánování. Zde je praktický postup, který vám pomůže:
- Konzultace v naší kanceláři: S jakýmkoliv dotazem nás neváhejte kontaktovat, rádi Vám poradíme.
- Zaměření u vás doma: Spolupráce s námi vám uspoří čas.
- Vypracování projektové dokumentace: Před uzavřením smlouvy o dílo vypracujeme projektovou dokumentaci - popis stavby s kompletními podklady k realizaci. Pokud stavební úpravy vyžadují stavební povolení, je zpracování této dokumentace dle stavebního zákona tzv. vybranou činností ve výstavbě, kterou mohou vykonávat pouze autorizované osoby.
- Získání souhlasu: Naše společnost zajistí veškeré administrativní náležitosti (např. souhlas vlastníků okolních bytů, souhlas hasičů, aj.), jsou-li vyžadovány a neopatří-li si je klient. Pokud se jedná o družstevní byt, nesmíte zapomenout také na získání souhlasu družstva jako vlastníka bytu. Obecně se dá říci, že také rekonstrukce bytů v osobním vlastnictví podléhá pravidlům, které si odsouhlasí společenství vlastníků. Je tedy potřeba tyto podmínky předem zjistit a následně se podle nich řídit.
- Vyřízení stavebního povolení nebo stavebního ohlášení: Pokud si stavební úpravy vyžádají souhlas místního stavebního úřadu, naše společnost za vás vše vyřídí na základě vystavení plné moci. Naše společnost zajistí veškeré administrativní náležitosti, jsou-li vyžadovány.
- Stavební dozor: Na průběh rekonstrukce dohlíží stavební dozor. Ten by měla vykonávat nezávislá osoba na stavebníkovi, nejčastěji osoba pověřená investorem (technický dozor investora). Možný je i autorský dozor projektanta (v případě realizace naší společností). Stavební dozor kontroluje průběh stavby a zjištěné nesrovnalosti hlásí investorovi i stavebníkovi, aby mohlo dojít k jejich zdárnému odstranění.
- Kolaudace: Pokud bylo stavebním úřadem vydáno stavební povolení, přijde úředník stavbu zkontrolovat osobně. V případě, že naše společnost rekonstrukci provedla, obstaráme veškeré doklady potřebné k zahájení kolaudace a kolaudaci za klienta vyřídíme. V ostatních případech, je-li to potřeba, se postaráme o doručení oznámení o užívání stavby stavebnímu úřadu a zajistíme vyřízení všech souvisejících dokumentů.
Jaké dokumenty budete potřebovat?
Při jednání s úřady budete potřebovat různé dokumenty. Zde je jejich přehled:
- Projektová dokumentace
- Vyjádření statika (pokud zasahujete do konstrukce)
- Souhlas vlastníka nemovitosti (např. SVJ, družstvo)
- Vyjádření správců sítí (voda, plyn, elektro)
- Formulář ohlášení nebo žádosti o stavební povolení
- Poplatek za řízení (liší se podle typu řízení)
Oprávnění k provádění rekonstrukce bytu a bytového jádra
Pro provádění rekonstrukcí je nutné mít adekvátní oprávnění a znalosti. Podle § 44 dost 1 stavebního zákona může stavbu a její změnu provádět jen právnická nebo fyzická osoba oprávněná k provádění stavebních prací jako předmětu své činnosti podle zvláštních předpisů (živnostenský zákon, obchodní zákoník).
Čtěte také: Ražený beton – recenze firem a postup realizace
Dále každou stavbu, ale i rekonstrukci musí vést stavbyvedoucí, což je podle výkladu stavebního zákona autorizovaný inženýr, případně technik v oboru pozemní stavby. Tuto podmínku musí každý splnit i v případě, že se rozhodne provádět rekonstrukci, nebo jakékoliv stavební práce svépomocí. Pro úplnost je třeba poznamenat, že provádět jakékoliv stavební úpravy nemůže samostatně a na svou odpovědnost osoba, která podniká na základě živnostenského oprávnění k řemeslné činnosti (např. zednictví, instalatérství...).
Projektant
V případě stavební úpravy v bytě, která bude vyžadovat vydání stavebního povolení, se stavebník musí obrátit na osobu oprávněnou k projektové činnosti. Mělo by se jednat o autorizovaného inženýra, případně autorizovaného technika v oboru pozemní stavby. Autorizovaný inženýr v oboru pozemní stavby má také kromě jiného oprávnění provádět statické a dynamické výpočty. Je třeba upozornit, že projektovou dokumentaci nemůže samostatně zpracovat autorizovaný technik (ten může zpracovat jen dílčí část dokumentace pro autorizovaného inženýra), ani tzv. V oboru pozemní stavby mohou také vykonávat projektovou činnost autorizovaní architekti, ti však nemají oprávnění k posuzování statiky a dynamiky staveb. Pokud by tedy projektovou dokumentaci dané stavební úpravy zpracoval autorizovaný architekt v oboru pozemní stavby, statické posouzení ovlivnění stávající stav by novou úpravou by musel zpracovat autorizovaný inženýr. Projektovou činnost mohou vykonávat i osoby, které získaly v minulosti průkaz zvláštní způsobilosti k projektové činnosti podle dřívějších předpisů. Seznam autorizovaných osob vede Česká komora autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě a Česká komora architektů.
Stavební podnikatel a svépomoc
Podle § 160 Provádění staveb (1) Provádět stavbu může jako zhotovitel jen stavební podnikatel, který při její realizaci zabezpečí odborné vedení provádění stavby stavbyvedoucím, pokud v odstavcích 3 a 4 není stanoveno jinak. Dále je povinen zabezpečit, aby práce na stavbě, k jejichž provádění je předepsáno zvláštní oprávnění, vykonávaly jen osoby, které jsou držiteli takového oprávnění (plynaři, elektroinstalatér, ...).
(3) Svépomocí může stavebník sám pro sebe provádět a) stavby, terénní úpravy, zařízení a udržovací práce uvedené v § 103 b) stavby, terénní úpravy, zařízení a udržovací práce uvedené v § 104.
(4) Stavby uvedené v odstavci 3 lze provádět svépomocí, pokud stavebník zajistí stavební dozor, není-li pro takovou činnost sám odborně způsobilý. Jde-li však o stavbu pro bydlení nebo změnu stavby, která je kulturní památkou, je stavebník povinen zajistit odborné vedení provádění stavby stavbyvedoucím.
Čtěte také: Kompletní nabídka materiálů
Nejčastější dotazy
„Je pravda, že není nutné stavební povolení či ohlášení na přestavbu bytového jádra?“
Setkáváme se se všemi třemi případy - stavební úprava úřad vůbec nazajímá, stavební úřad požaduje ohlášení úpravy nebo stavební úřad požaduje stavební povolení. Podle našich informací z Magistrátu Hl.m. Prahy by měly stavební úřady vyžadovat ohlášení stavebních úprav. V případě zásahu do nosných konstrukcí pak stavební povolení. V každém případě doporučujeme informovat se na konkrétním stavebním úřadě, nebo u nás. Postup jednotlivých úřadů se liší a my vám rádi sdělíme, jak to bývá ve vašem místně příslušném stavebním úřadě. K podávání žádostí na stavební úřady je nutné používat k tomu určených formulářů, které jsou k dispozici na webových stránkách každého úřadu nebo v naší kanceláři.
Další častý dotaz se vztahuje k souhlasu vlastníka domu (bytové družstvo, sdružení vlastníků…). Stavebnímu úřadu není nutné předkládat souhlas vlastníka nemovitosti. To ovšem neznamená, že investor by si ho neměl obstarat. Většina stanov bytových družstev i společenství vlastníků souhlas se stavební úpravou vyžaduje. Toto samozřejmě nevyplývá ze Stavebního zákona, ale týká se vlastnických práv a povinností každého z nás.
tags: #opravneni #dodavatelske #firmy #k #provadeni #staveb