Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb., ve znění pozdějších předpisů; NSZ), stejně jako dosavadní stavební zákon (zákon č. 183/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů; SZ) užívaný v přechodném období, neřeší jen provádění nových staveb, ale zabývá se též problematikou odstraňování již stojících staveb. Odstraňování staveb, terénních úprav a zařízení má ve stavebním zákoně více úprav. Nejjednodušší je režim volný, dále dvojí režim povolení odstranění staveb (dříve povolených) a nakonec režim nařizovací pro odstranění staveb nepovolených, provedených v rozporu s povolením nebo staveb ohrožujících životy osob nebo zvířat, bezpečnost, životní prostředí anebo majetek třetích osob, a také v některých zvláštních případech.
Důvody a situace pro odstraňování staveb
Existují dvě základní situace, kdy dochází k odstraňování staveb: na žádost vlastníka stavby a z důvodu veřejného zájmu proti vůli vlastníka stavby.
I. Odstranění stavby na vlastní žádost vlastníka
Vlastník stavby je nositelem oprávnění se stavbou disponovat, může se tedy rozhodnout i pro její odstranění, což je poměrně běžná situace. Pokud se vlastník chystá stavbu odstranit, zpravidla tak nemůže učinit bez dalšího. Nově, po 1. červenci 2024, již vlastníci nebudou moci stavebnímu úřadu odstranění stavby pouze ohlásit a nebude stačit jen souhlas. Podle nového stavebního zákona bude nutné rozhodnutí.
Podmínky pro odstranění stavby
Podmínky pro odstranění stavby stanoví NSZ v § 247. Povolení stavebního úřadu k odstranění stavby vyžadují stavby, jejichž realizace podléhá povolení. Platí tedy, že k odstranění je třeba získat povolení u všech staveb s výjimkou staveb drobných (uvedené v příloze č. 1 NSZ), které je tudíž možné odstranit bez povolení stavebního úřadu. Dále platí, že povolení vyžaduje odstranění staveb obsahujících azbest.
NSZ až na výjimky neupravuje zvláštní procesní postup, jak má stavební úřad vést na základě podané žádosti řízení o povolení odstranění stavby. Jinak oproti obecné úpravě jsou vymezeni účastníci tohoto řízení. Řízení o povolení odstranění stavby podle NSZ je vždy vedeno na základě podané žádosti vlastníka stavby a je ukončeno vydáním výsledného rozhodnutí. Je ale možné, pokud vlastník stavby podá úplnou žádost o povolení odstranění stavby a splní všechny podmínky uvedené v § 247 odst. 3 NSZ, aby mu stavební úřad vydal toto povolení rovnou (bez vedeného řízení s možností uplatnění námitek ze strany účastníků) jako první úkon v řízení.
Čtěte také: účinné odizolování kabeláže
Dokumentace pro odstranění stavby
Dokumentace pro odstranění stavby musí být nově zpracována autorizovaným projektantem s výjimkou určitých jednoduchých staveb. S odkazem na obdobné použití ustanovení § 172 a § 185 NSZ je i u dokumentace pro odstranění stavby nutné, aby byla nejpozději s podáním žádosti vložena do informačního systému evidence elektronických dokumentací (musí tak učinit stavebník, potažmo za něj projektant na základě plné moci). Pokud by tak nebylo učiněno, stavební úřad by pak žádost o povolení odstranění stavby usnesením odložil. Pouze dokumentaci pro odstranění jednoduché stavby, která nemusí být zpracována přímo projektantem, ale postačí i neautorizovanou osobou se vzděláním a praxí, může stavebník s podáním žádosti předložit případně jen v listinné podobě.
Co vše má obsahovat povolení odstranění stavby, uvádí § 249 NSZ. Výsledné rozhodnutí mimo jiné obsahuje lhůtu pro odstranění stavby. Platnost povolení k odstranění stavby není (na rozdíl od povolení záměru) zákonem omezena. Rozhodnutí o povolení odstranění stavby může být součástí rozhodnutí o povolení záměru. Stavby vyhrazené a ostatní musí být vždy odstraněny stavebním podnikatelem (osobou k tomu oprávněnou podle živnostenského zákona).
Volný režim odstraňování staveb
Volný režim pro odstraňování staveb zahrnuje terénní úpravy a stavby, u kterých stavební úřad v územním rozhodnutí stanovil, že k jejich provedení nebude vyžadovat ohlášení. Ohlášení odstranění staveb ani povolení odstranění nevyžadují stavby uvedené v ustanovení § 103 stavebního zákona, tedy stavby, terénní úpravy a zařízení nevyžadující ke svému provedení ohlášení ani stavební povolení. Výjimku z toho tvoří stavby obsahující zdraví škodlivý azbest. U těchto staveb má jejich vlastník povinnost odstranění stavby předem ohlásit. Dále jsou z volného režimu vyjmuty stavby a zařízení dopravní a technické infrastruktury (např. nadzemní a podzemní komunikační vedení sítí elektronických komunikací, jejich antény a stožáry, telefonní budky, distribuční soustava v elektroenergetice, plynárenství, těžební plynovody, rozvodné tepelné zařízení, vedení sítí veřejného osvětlení).
Je důležité si uvědomit, že do volného režimu nelze zahrnout záměry, pro které je vyžadováno závazné stanovisko k posouzení vlivů provedení záměru na životní prostředí. Stavba také nesmí být kulturní památkou, ani se nesmí nacházet v památkové rezervaci, památkové zóně nebo ochranném pásmu nemovité kulturní památky, nemovité národní kulturní památky, památkové rezervace nebo památkové zóny.
II. Odstranění stavby z důvodu veřejného zájmu (proti vůli vlastníka)
K odstranění stavby může dojít i z důvodu veřejného zájmu proti vůli vlastníka stavby. Možných důvodů je hned několik. Stavební úřad je povinen nařídit odstranění zejména u staveb, které pro svůj závadný stav představují ohrožení svého okolí, které byly provedeny bez povolení či v rozporu s ním (tzv. černé stavby), anebo stavby, které povolení sice nevyžadují, ale byly postaveny v rozporu s právními předpisy.
Čtěte také: Legislativa bourání staveb
- Stavba někoho ohrožuje.
- Jedná se o černou či neoprávněnou stavbu.
- Stavba byla postavena podle rozhodnutí zrušeného v přezkumném řízení.
- Stavba nevyžadovala povolení, ale byla provedena v rozporu s právními předpisy.
- Jde o dočasnou stavbu, které nebyla prodloužena doba trvání.
Předmět úpravy NSZ
Hmotněprávní důvody, pro které stavební úřad nařídí vlastníkovi stavby odstranit stavbu, jsou uvedeny v § 250 odst. 1 NSZ. Předmětem této úpravy je odstranění nepovolených, tzv. „černých“, staveb. Jedná se o stavby, které ke své realizaci vyžadovaly povolení od stavebního úřadu, ale nemají jej, nebo ho sice mají, ale jsou prováděny či provedeny v rozporu s ním. Stavba neoprávněná je stavbou na cizím pozemku, která ke své realizaci nemá soukromoprávní titul (věcné právo k cizímu pozemku).
Dále jde o případy, kdy stavebník povolení podle zákona získal a stavbu podle něj realizuje či realizoval, ale toto povolení bylo následně zrušeno, např. v přezkumném řízení. Zde pak stavební úřad povede o původní žádosti, k níž bylo vydáno zrušené povolení, opakované řízení. NSZ nově výslovně řeší i situaci, kdy by šlo o provedenou stavbu, které takto bylo povolení následně zrušeno, přičemž na tuto stavbu bylo vydáno už i kolaudační rozhodnutí, ale to zrušeno nebylo. Pokud by v opakovaném řízení byla dokončená stavba opět povolena, vydá stavební úřad po ověření splnění příslušných podmínek na žádost vlastníka stavby současně i nové kolaudační rozhodnutí.
Rozhodnutí o nařízení odstranění stavby vydá stavební úřad též na základě zjištění, že byla realizována stavba, která sice nevyžaduje povolení stavebního úřadu, ale je prováděna nebo byla provedena v rozporu s právními předpisy. O takovýto rozpor by šlo například v případě nedodržení obecných požadavků na výstavbu, jako jsou odstupové vzdálenosti od hranic pozemku nebo technické normy. Rozpor s právními předpisy u provedených staveb, které nevyžadují povolení, neznamená jen rozpor se zákony, ale i prováděcími vyhláškami.
I podle NSZ mohou být stavby provedeny jako trvalé, ale též jako dočasné, tzn. že půjde o stavby, u kterých stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. NSZ však koncipuje platnost povolení jinak. Bylo-li provádění záměru zahájeno v době platnosti, pak se doba platnosti prodlouží, ale nově už nebude neomezená jako dosud, ale prodlouží se pouze na dobu 10 let od právní moci povolení. V této době má stavebník stavbu dokončit, případně kdyby mu bylo jasné, že to v této lhůtě nestihne, může před jejím uplynutím požádat stavební úřad o prodloužení platnosti povolení. Nicméně, pokud by stavebník do 10 let od právní moci povolení zahájenou stavbu nedokončil ani si nepožádal o prodloužení platnosti povolení, pak musí stavební úřad z moci úřední rozestavěnou stavbu odstranit.
Vyžaduje-li obnovení stavby nebo terénní úpravy stanovení podmínek k ochraně veřejných zájmů, stavební úřad bude o obnově vydávat povolení. I zde platí, že povolení obnovy nebo terénní úpravy platí 2 roky ode dne nabytí jeho právní moci.
Čtěte také: Efektivní odstranění nátěrů
III. Dodatečné povolení a legalizace "černých" staveb
Původní návrh NSZ, který dokonce počítal s tím, že nepovolené stavby nepůjde dodatečně povolit vůbec, se zmírnil. „Černou“ stavbu provedenou bez povolení nebo v rozporu s ním lze i podle NSZ za určitých podmínek dodatečně zlegalizovat. Avšak pokud bude žádost o legalizaci „černé“ stavby zamítnuta, nepůjde požádat znovu. Cílem rekodifikace bylo stanovit nové a přísnější podmínky pro dodatečné povolení stavby, a tak vynucovat stavební pořádek, protože v českém právním prostředí je velké množství staveb povolováno právě tímto způsobem.
NSZ se také snaží vyřešit dosavadní problematické aspekty odstraňování staveb. Dosluhující SZ totiž stavebním úřadům přináší poměrně značné procesní obtíže při vydání pravomocného rozhodnutí o nařízení odstranění nepovolené stavby a ve finále je pak odstraněn pouhý zlomek takovýchto staveb. Zjistí-li stavební úřad existenci „černé“ stavby, musí z moci úřední zahájit řízení o nařízení odstranění nepovolené stavby. Podobnou úpravu má i dosavadní SZ.
Řízení o dodatečném povolení
V rámci řízení o nařízení odstranění stavby má vlastník stavby či stavebník možnost požádat o dodatečné povolení. O této možnosti musí být v oznámení o zahájení řízení řádně poučen. NSZ v § 255 odst. 1 výslovně uvádí, že nebude-li žádost o dodatečné povolení povinným podána ve lhůtě 30 dnů ode dne oznámení o zahájení řízení, nelze stavbu dodatečně povolit. Pokud by tedy žádost o dodatečné povolení stavby byla podána po lhůtě, není jí možné nikdy vyhovět.
NSZ v § 255 odst. 2 uvádí, že žádost o dodatečné povolení stavby obsahuje kromě obecných náležitostí podle správního řádu též náležitosti stanovené v § 184 odst. 1 a 2 v rozsahu jako k povolení stavby. Uvedené znamená, že k žádosti o dodatečné povolení se přikládá dokumentace pro povolení stavby. I pro řízení o dodatečném povolení stavby uvádí NSZ výčet ustanovení z klasického řízení o povolení záměru, která se zde užijí obdobně. Z uvedeného vyplývá, že ve zmíněné 30denní lhůtě ode dne doručení oznámení o zahájení řízení o nařízení odstranění stavby musí povinný nejen podat žádost o dodatečné povolení (ať už v listinné podobě, nebo přes Portál stavebníka), ale současně s ní i dokumentaci pro povolení stavby (či alespoň její část).
Pokud by dokumentace součástí žádosti o dodatečné povolení stavby byla, byť neúplná, stavební úřad vyzve povinného k jejímu doplnění. Pouze dokumentaci pro povolení stavby, která nemusí být zpracována přímo projektantem, ale postačí i neautorizovanou osobou se vzděláním a praxí (dokumentace jednoduchých staveb uvedených v odst. 1 písm. c) a e) až p) a odst. 2 přílohy č. 2 k NSZ), může stavebník s podáním žádosti předložit případně jen v listinné podobě.
Dosavadní „starý stavební zákon“ (SSZ) stanovuje, že pokud stavebník nebo vlastník stavby požádá o její dodatečné povolení, stavební úřad přeruší řízení o odstranění stavby a vede řízení o podané žádosti. Podle SSZ tak jde o koncept dvou samostatných řízení, kdy řízení o dodatečném povolení stavby má charakter předběžné otázky ve vztahu k řízení o nařízení odstranění stavby. Tedy podle toho, jak dopadne řízení o dodatečném povolení stavby, se odvíjí výsledek řízení o nařízení odstranění stavby. Bude-li stavba dodatečně povolena, stavební úřad následně řízení o odstranění stavby zastaví. Pokud bude žádost o dodatečné povolení stavby zamítnuta, stavební úřad se vrací zpět do řízení o nařízení odstranění stavby, které má dokončit a nařídit odstranění stavby.
Tento koncept s sebou však přináší řadu problémů. Jedním z nich je skutečnost, že v současné době je možné podávat žádosti o dodatečné povolení stavby opakovaně. Pokud tedy bude žádost o dodatečné povolení stavby pravomocně zamítnuta, stavební úřad pokračuje v řízení o nařízení odstranění stavby. Pokud však v tomto řízení obdrží novou žádost o dodatečné povolení stavby, musí řízení o nařízení odstranění stavby opět přerušit a znovu samostatně projednat žádost o dodatečné povolení stavby.
NSZ však v § 255 odst. 4 výslovně stanoví, že řízení o dodatečném povolení stavby je součástí řízení o nařízení odstranění stavby, kdy toto řízení má být ukončeno jedním rozhodnutím. Je-li tedy podána žádost o dodatečné povolení stavby, stavební úřad již řízení o nařízení odstranění stavby nepřerušuje, ale s ohledem na skutečnost, že řízení o dodatečném povolení stavby je součástí řízení o nařízení odstranění stavby, pokračuje v zahájeném řízení. Jinými slovy, stavební úřad povede stále jedno řízení, v rámci kterého musí posoudit žádost o dodatečné povolení stavby. Pokud by jedním rozhodnutím byla zamítnuta žádost o dodatečné povolení stavby a rovnou nařízeno i odstranění této stavby, povinný již nemůže podat novou žádost o dodatečné povolení, jak NSZ také uvádí.
Podmínky pro dodatečné povolení
Při dodatečném povolování stavby se stavba posuzuje ze stejných hledisek jako v řízení o povolení stavby, stavba musí být především v souladu s územně plánovací dokumentací a cíli a úkoly územního plánování. Dále musí splňovat obecné požadavky na výstavbu a nemůže zasahovat do práv dotčených osob (vlastníků dotčených nemovitostí). Dodatečně povolovaná stavba nesmí vyžadovat rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle zvláštního právního předpisu ani povolení výjimky z obecných požadavků na výstavbu.
NSZ v § 256 odst. 1 přináší přísnější podmínky pro dodatečné povolení stavby. Věcnou novelou však bylo do NSZ doplněno zmírnění této podmínky: pokud by stavba vyžadovala pouze výjimku z požadavků na umisťování staveb (typicky odstupové vzdálenosti) a stavebník doloží stavebnímu úřadu souhlas „sousedů“ (účastníků řízení, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám nebo sousedním pozemkům může být povolením výjimky přímo dotčeno), považuje se podmínka podle odst. 1 písm. b) za splněnou. Jestliže by však šlo o nepovolenou stavbu, u níž by bylo potřeba řešit výjimku z technických požadavků na stavby, tuto „černou“ stavbu v žádném případě dodatečně povolit nepůjde.
V praxi se lze setkat s mnoha případy, kdy stavebníci nelegálně staví s tím, že se spoléhají na to, že jim bude stavba dodatečně povolena. Tento přístup však s sebou přináší pro stavebníka mnoho rizik a nelze jej doporučit. Stavebník nikdy nemůže mít jistotu, že se načerno prováděnou stavbu podaří dodatečně povolit, provádění stavby bez povolení je navíc přestupkem. Stavební činnosti prováděné bez povolení může stavební úřad zakázat, po dobu řízení o dodatečném povolení není možné ve stavebních pracích pokračovat, nepovolenou stavbu ani nelze legálně užívat. Stavebník se navíc vystavuje riziku, že bude muset stavbu na své náklady odstraňovat.
Odstraňování staveb a jeho důsledky
V rozhodnutí o nařízení odstranění stavby stavební úřad stanoví lhůtu pro odstranění stavby. Ta by měla být přiměřeně dlouhá. V případě, že ve stanovené lhůtě nedojde k odstranění stavby povinným, může být tato povinnost exekučně vymáhána. Stavební úřad projednává s dotčenými orgány jimi vydaná vyjádření a závazná stanoviska. Za účelem projednání vyjádření a závazných stanovisek nebo odstranění rozporů může stavební úřad svolat společné jednání s dotčenými orgány.
Problémem dosavadní právní úpravy byl i výkon pravomocného rozhodnutí stavebního úřadu o nařízení odstranění stavby v případě, že povinný uloženou povinnost sám dobrovolně nesplnil a stavbu ve stanovené lhůtě neodstranil. Takovéto rozhodnutí stavebního úřadu se totiž stává exekučním titulem a je možné na něj vést po splnění příslušných podmínek náhradní výkon rozhodnutí. Zde sice platí, že exekuční náklady, které by při odstranění „černé“ stavby vznikly, hradí povinný, avšak hotové výdaje zálohově hradí ze svého rozpočtu a následně po povinném vymáhá exekuční správní orgán.
Tím je obecní úřad, pod nějž spadá stavební úřad, který pravomocné rozhodnutí o nařízení odstranění stavby vydal. Obce však nebyly a nejsou dlouhodobě schopné či ochotné poskytovat finanční prostředky na agendu výkonu rozhodnutí, což vedlo k tomu, že stavební úřady v podstatě rezignovaly na výkon svých rozhodnutí o nařízení odstranění stavby, a stavebníci tak necítili téměř žádný tlak, aby při zhotovování staveb postupovali v souladu s právem. Původní návrh NSZ počítal s tím, že by tyto náklady nesl a následně po povinném vymáhal stát, což by vedlo k důslednějšímu odstraňování staveb. Nová právní úprava však tento koncept opustila. Výkon rozhodnutí mají nadále primárně financovat obecní samosprávy, které se teprve následně mohou domáhat úhrady nákladů po MMR.
Cílem NSZ je zjednodušit proces odstraňování nepovolených staveb a stanovit přísnější podmínky pro dodatečné povolení stavby, což by mělo stavebníky odrazovat od realizace stavby bez povolení a spoléhání se na to, že stavbu půjde jednoduše dodatečně povolit. Jisté pasáže NSZ k tomu bezesporu přispívají.
| Druh stavby | Povolení k odstranění | Ohlášení k odstranění | Zpracování dokumentace | Exekuční vymáhání |
|---|---|---|---|---|
| Stavby podléhající povolení | Vyžadováno | Není dostačující | Autorizovaný projektant | Ano |
| Drobné stavby | Nevyžadováno | Není nutné | Není nutné | Ne |
| Stavby obsahující azbest | Vyžadováno | Vyžadováno | Autorizovaný projektant | Ano |
| Černé stavby | Dodatečné povolení možné za přísnějších podmínek | Není relevantní | Nutné pro dodatečné povolení | Ano |
| Dočasné stavby (po uplynutí doby trvání) | Nařízeno | Není relevantní | Není relevantní | Ano |
tags: #odstranovani #pozmenovani #staveb #stavební #zákon