Kolaudace představuje závěrečnou fázi výstavby. Jedna chyba v kolaudaci může znamenat měsíce zdržení, problém s hypotékou nebo pokutu. Právní úpravu obsahuje stavební zákon, který upravuje působnost stavebních úřadů, podmínky výstavby i pravidla užívání staveb. Od 1. července 2024 platí nový stavební zákon č. 283/2021 Sb., který sjednotil proces kolaudace tak, že již nerozlišuje mezi kolaudačním souhlasem a kolaudačním rozhodnutím, ale používá pouze kolaudační rozhodnutí. V roce 2026 se pravidla kolaudace nemění, žádosti se podávají digitálně přes Portál stavebníka. Kolaudace je klíčovým krokem, který potvrzuje, že je stavba bezpečná, dokončená a připravená k užívání.
Co je kolaudace a kdy je nutná?
Kolaudace je rozhodnutí stavebního úřadu, že je možné stavbu užívat k danému účelu (například k bydlení). Ze zákona je kolaudace stavby povinná pro většinu staveb, ať už jde o rodinný dům, přístavbu, garáž, nebo třeba průmyslovou halu. Kolaudační rozhodnutí je vyžadováno pro všechny stavby, které potřebují stavební povolení a pro některé jednoduché stavby.
Typy staveb podléhající kolaudaci:
- Kolaudační rozhodnutí je povinné pro všechny stavby, které vyžadují povolení.
- Stavba bez nutnosti stavebního povolení (kůlna, zahradní domek, rozvod tepla a jiné) - kolaudace je nutná, pokud stavba splňuje určité vlastnosti.
- Stavba s povinností ohlášení (chatka) - kolaudace je nutná, pokud stavba splňuje určité vlastnosti.
- Stavba podle zvláštních předpisů (škola, nemocnice a jiné) - kolaudace je nutná vždy.
Co musí stavba splňovat pro povinnou kolaudaci?
- Jde o stavbu veřejné infrastruktury (silnice, rozvody plynu, vody a dalších).
- Jde o stavbu, jež má vlastnosti, které budoucí uživatel nemůže ovlivnit (průmyslové stavby, bytové komplexy).
- Jde o stavbu, u které stavební úřad nařídil zkušební provoz.
- Jde o stavbu, která je kulturní památkou.
Pokud stavba spadá do některé z těchto kategorií, není možné ji užívat bez kolaudace. Kolaudační rozhodnutí není potřeba pouze u jednoduchých staveb kromě staveb pro bydlení a rodinnou rekreaci, podzemních staveb, garáží či menších stavebních úprav, a dále u drobných staveb, které nevyžadují ani povolení stavebního úřadu. Dokončení této stavby je stavebník povinen neprodleně oznámit stavebnímu úřadu.
Nový stavební zákon a jeho dopady na kolaudaci
Od 1. července 2024 postupují stavební úřady plně podle nového stavebního zákona č. 283/2021 Sb. Z ustanovení § 230 NSZ vyplývá, že vydání kolaudačního rozhodnutí vyžadují všechny stavby vyhrazené (uvedené v příloze č. 3 k NSZ), všechny stavby ostatní (stavby, které nejsou uvedeny v přílohách 1, 2 a 3 k NSZ) a z jednoduchých staveb jsou to stavby uvedené v odst. 1 písm. a) až c) a odst. 2 písm. d) přílohy č. 2 k tomuto zákonu. Povinně kolaudovanou stavbou pro bydlení jako stavbu jednoduchou se rozumí jak rodinný dům, tak i bytový dům při splnění všech požadovaných parametrů (zejména dodržení podmínky podlažnosti). Novostavby rodinných domů se tedy opět všechny povinně kolaudují.
Předchozí „starý“ stavební zákon č. 183/2006 Sb. v § 190 odst. 3. uváděl, že u staveb pravomocně povolených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se provede kolaudační řízení podle dosavadních právních předpisů. NSZ však takovéto ustanovení neobsahuje. Z toho lze dovodit, že v případě staveb vyhrazených, ostatních a uvedených 4 typů jednoduchých staveb, které jsou povoleny jak podle NSZ, tak i podle předchozího stavebního zákona č. 183/2006 Sb., se kolaudace provede podle NSZ. Učebnicovým příkladem v tomto ohledu jsou rodinné domy povolené podle předchozího stavebního zákona. Ty se po novele s účinností 1. ledna 2018 až na určité výjimky nekolaudovaly. Stavebník je mohl začít užívat po dokončení stavby. Jedinou podmínkou zde bylo, že stavebník ohlásil dokončení této stavby stavebnímu úřadu.
Čtěte také: Jak probíhá kolaudace pochozích střech?
Jedinou výjimku, kdy kolaudace i po 1. červenci 2024 probíhá podle předchozí právní úpravy, je ve smyslu § 330 odst. 1 NSZ situace, kdy stavebník podal na stavební úřad žádost o vydání kolaudačního souhlasu (u staveb povolených podle zákona č. 183/2006 Sb.) nebo o vydání kolaudačního rozhodnutí (u staveb povolených podle zákona č. 50/1976 Sb.) nejpozději 30. června tohoto roku (tento den postačilo i podání neúplné žádosti).
Jak probíhá kolaudace krok za krokem
Kolaudační řízení je správní řízení vedené stavebním úřadem. Zde je přehled kroků:
1. Podání žádosti o kolaudační rozhodnutí
- Žádost podáváte stavebnímu úřadu, který stavbu povolil, ideálně přes Portál stavebníka.
- Žádost o kolaudační rozhodnutí podle nového stavebního zákona musí být podána na stanoveném formuláři, tj. na formuláři, který je určen v příloze č. 10 vyhlášky č. 149/2024 Sb., o provedení některých ustanovení stavebního zákona.
- K žádosti musíte přiložit podklady pro kolaudaci, jako je projektová dokumentace skutečného provedení stavby, zaměření skutečného osazení stavby, kopie stavebního deníku, revizní zprávy a Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB), je-li vyžadován jiným právním předpisem.
- K žádosti už není potřeba geodetická dokumentace, stačí identifikátor záznamu v digitální technické mapě kraje.
- Stavební úřad v kolaudačním řízení prověřuje, zda je stavba provedena v souladu s povolením, a posuzuje odchylky od ověřené projektové dokumentace pro povolení stavby.
2. Závěrečná kontrolní prohlídka
- Stavební úřad může provést kontrolu na místě, pokud je to nezbytné k ověření, jak byla stavba skutečně provedena.
- O termínu závěrečné kontrolní prohlídky musíte být stavebním úřadem vyrozuměni nejméně 10 dní předem. Pokud se závěrečná kontrolní prohlídka stavebního úřadu u kolaudace konat bude, musí být provedena do 30 dnů od podání úplné žádosti nebo ode dne doplnění nebo odstranění vad žádosti.
- Mějte na místě po ruce projektovou dokumentaci a všechny revize. Zajistěte přístup do technických místností a označení domu (číslo popisné, pokud už bylo přiděleno).
- Při závěrečné kontrolní prohlídce kolaudační komise zjišťuje zejména to, zda byla stavba realizována podle projektové dokumentace a zda byly dodrženy podmínky, které určil územní plán a stavební povolení.
- Pokud je stavba v souladu s povolením, stavební úřad vydá kolaudační rozhodnutí.
3. Vydání kolaudačního rozhodnutí
- Pokud stavební úřad neprovádí závěrečnou kontrolní prohlídku, vydá kolaudační rozhodnutí jako první úkon stavebního úřadu v řízení do 15 dnů od podání žádosti.
- Jestliže k úplné žádosti přiložíte odborný posudek autorizovaného inspektora o souladu skutečného provedení s povolením, může úřad upustit od prohlídky a vydat rozhodnutí do 15 dnů od podání žádosti.
- Pokud se prohlídka konala a dopadne bez závad, úřad vydá kolaudační rozhodnutí do 15 dnů od provedení prohlídky.
- Kolaudačním rozhodnutím povolí stavební úřad užívání stavby k určenému účelu.
- Obsah kolaudačního rozhodnutí upravuje § 235 odst. 2 NSZ. Podle § 235 odst. 5 NSZ je možné vydat kolaudační rozhodnutí i pro část stavby, lze-li ji užívat samostatně, pokud to neohrozí bezpečnost a zdraví osob nebo zvířat anebo životní prostředí.
Důležité upozornění:
Pokud je u vaší stavby vyžadováno kolaudační rozhodnutí, bez něj dům užívat nesmíte. Podle § 301 odst. 1 písm. d) stavebního zákona se přestupku dopustí ten, kdo užívá stavbu bez kolaudačního rozhodnutí. Za tento přestupek lze uložit pokutu.
Účastníci kolaudačního řízení
Podle § 231 NSZ jsou účastníky kolaudačního řízení pouze stavebník a vlastník stavby (pokud by byl osobou odlišnou od stavebníka). V případě kolaudace stavby na cizím pozemku není vlastník cizího pozemku účastníkem řízení.
Nejčastější chyby a jak se jim vyhnout
Největší chyba je řešit kolaudaci až na konci. Postupujte opačně: Při každé změně ověřte, zda je legální, ukládejte si všechny protokoly, komunikujte se stavebním dozorem a připravujte si podklady průběžně. Nejčastější důvod zdržení kolaudace je chybějící revizní zpráva elektroinstalace nebo nedoložení splnění některých podmínek z povolení. Začněte zařizovat revize už průběžně během stavby.
Čtěte také: Jak vybrat zábradlí k betonovému schodišti
Jeden z našich klientů dokončil novostavbu rodinného domu. Všechno měl hotové, rodina chtěla bydlet. Jenže mu chyběla revizní zpráva elektroinstalace a doložení splnění některých podmínek z povolení. Stavební úřad mu proto kolaudační rozhodnutí nevydal. Výsledkem bylo několikaměsíční zdržení, komplikace při čerpání hypotéky a nutnost dodatečných kontrol a administrativy. U rodinného domu je klíčové průběžně hlídat změny oproti projektu, shromažďovat revizní zprávy a před podáním žádosti zkontrolovat splnění všech podmínek, jinak hrozí zdržení, problémy s katastrem či hypotékou a případné sankce za předčasné užívání.
Kolaudace specifických typů staveb
Kolaudace rodinného domu
Od 1. 7. 2024 se už novostavby rodinných domů opět povinně kolaudují bez ohledu na procento podlahové plochy. Rodinný dům je podle stavebního zákona stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy slouží bydlení a která splňuje zákonné parametry (počet bytů a podlaží).
Kolaudace bytu a bytového domu
Samostatnou kolaudaci bytu většinou neřešíte, kolauduje se celý bytový dům jako stavba. V developerských projektech většinou provádí kolaudaci developer po dokončení stavby. Jako budoucí nájemník nebo majitel bytu se tak o tento krok nemusíte starat. Kolaudace bytového domu se provádí jak v jednotlivých bytech, tak domu jako celku. Často je pak na kolaudaci vázáno také zaplacení poslední části kupní ceny.
Může ale nastat situace, kdy budete kupovat tzv. shell and core byt, který dosud nebyl zkolaudovaný. V takovém případě si kolaudaci zajišťuje nový majitel sám po dokončení stavebních úprav. Ovšem, pokud jste se například nastěhovali do staršího bytu, kde jste prováděli úpravy a zasahovali jste například do nosných konstrukcí bytu - to znamená, že jste k rekonstrukci potřebovali také stavební povolení - musíte po dokončení úprav požádat o kolaudaci. Typickým příkladem může být přesun kuchyně do jiné místnosti nebo bourání nosné příčky kvůli nové dispozici kuchyně - v takovém případě už nejde o běžnou rekonstrukci, ale o zásadní stavební úpravu, která kolaudaci vyžaduje.
Kolaudace po rekonstrukci
Pokud jste rekonstrukci prováděli na základě stavebního povolení, čeká vás na jejím konci také kolaudace po rekonstrukci. Postup je stejný jako při stavbě nového objektu, tedy nejdříve pošlete žádost a počkáte na určení data prohlídky nemovitosti.
Čtěte také: Práce projektanta ve Znojmě
Kolaudace studny
Pokud jste na svém pozemku postavili studnu, po jejím dokončení budete ještě potřebovat povolení k odběru podzemní vody a kolaudaci studny. V tomto případě vydává rozhodnutí nebo oznámení o užívání stavby vodního díla odbor životního prostředí místně příslušného úřadu, který vám také vydá kolaudační rozhodnutí.
Kolaudace garáže
Přistavovali jste garáž? Tuto stavbu bude nutné také zkolaudovat. Podmínky kolaudace garáže jsou stejné jako při každé jiné stavbě, tedy musíte předložit potřebné doklady jako projektovou dokumentaci či revizní zprávy. U drobné stavby, která splňuje kritéria zákona, kolaudace není nutná.
Zápis stavby do katastru nemovitostí po kolaudaci
Zápis nové stavby (dokončené i rozestavěné) do Katastru nemovitostí a další změny, jako jsou dělení pozemků nebo zápis věcných břemen, vyžadují různé podklady. Základními dokumenty jsou zejména geometrický plán, příslušné žádosti nebo návrhy na vklad, a další listiny prokazující právní skutečnosti.
Zápis dokončené stavby do katastru:
Pokud zapisujete dokončenou stavbu po kolaudaci, budete potřebovat:
- Geometrický plán (například pro vyznačení budovy, pokud již nebyla zapsána jako rozestavěná, nebo pro vyznačení změny obvodu budovy).
- Doklad o oprávnění užívat stavbu podle nového stavebního zákona (č. 283/2021 Sb.). Povaha tohoto dokladu se liší podle typu stavby a způsobu jejího povolení:
- Pro stavby, které podléhají závěrečné kontrolní prohlídce (§ 191 NSZ), to bude typicky doklad o jejím pozitivním výsledku (např. záznam ve stavebním deníku, protokol).
- Pro stavby, které i nadále vyžadují kolaudační rozhodnutí (např. tzv. vyhrazené stavby podle § 193 NSZ), bude tímto dokladem právě pravomocné kolaudační rozhodnutí.
- Pro některé jednodušší stavby povolené podle NSZ, které nepodléhají ani závěrečné prohlídce, ani kolaudaci, může být dostačující samotné povolení záměru spolu s dokumentací skutečného provedení stavby nebo čestným prohlášením vlastníka, že stavba byla dokončena v souladu s povolením a ověřenou dokumentací a je způsobilá k užívání.
- Doklad prokazující vlastnické právo ke stavbě (obvykle vyplývá z vlastnictví pozemku a povolení stavby; pokud je vlastník stavby odlišný od vlastníka pozemku, pak např. kupní smlouva).
Zápis rozestavěné stavby:
Pokud chcete zapsat rozestavěnou stavbu, budete potřebovat:
- Geometrický plán pro vyznačení rozestavěné budovy.
- Čestné prohlášení vlastníka, že se jedná o rozestavěnou stavbu (s úředně ověřeným podpisem).
- Pravomocné povolení záměru podle § 180 a násl. nového stavebního zákona (č. 283/2021 Sb.).
Změna údajů v katastru (z rozestavěné na dokončenou):
Pokud byla stavba zapsána jako rozestavěná a nyní je dokončena, je třeba provést změnu zápisu v katastru. Budete potřebovat:
- Geometrický plán (pokud se mění vnější obvod budovy oproti stavu zapsanému při rozestavěnosti; jinak není potřeba).
- Doklad o oprávnění užívat stavbu podle nového stavebního zákona (č. 283/2021 Sb.).
- Ohlášení změny údajů katastru nemovitostí (formulář ČÚZK), ke kterému přiložíte výše uvedené listiny.
Kolik stojí kolaudace domu v roce 2026?
Vyřízení samotné kolaudace je zdarma, ovšem poplatky vás neminou při získávání potřebných dokumentů jako jsou revizní zprávy, nebo vklad do katastru nemovitostí. Pokud je nemovitost financována hypotékou či jiným úvěrem, je nutné kolaudační rozhodnutí doložit bance, u které jste úvěr čerpali.
Změna účelu užívání stavby
Stavbu lze užívat pouze k účelu, který je stanoven v kolaudačním rozhodnutí. Může se však stát, že chce vlastník stavbu užívat k jinému účelu, než k jakému byla zkolaudována. Problém nastává ve chvíli, kdy chcete změnit účel, k jakému je prostor určen. Zákon totiž říká, že změnou dokončené stavby může být i změna v užívání - tedy změna způsobu, jakým se prostor používá.
Klíčová otázka zní: Mění se účel prostoru z pohledu stavebního práva? Dochází k úpravám, které mají dopad na bezpečnost, hluk, hygienu nebo pohyb osob? Pokud ano, je nutné požádat stavební úřad o povolení změny účelu užívání stavby.
Žádost musí obsahovat identifikační údaje stavby, rozsah a důsledky zamýšlených změn v užívaní a jejich odůvodnění. Povolení změny účelu stavby vždy obsahuje informaci o původním a nově stanoveném účelu. V některých případech může stavební úřad rozhodnout o rekolaudaci ve zrychleném řízení.
| Typ stavby | Kolaudace podle NSZ (od 1. 7. 2024) | Změny pro rok 2026 |
|---|---|---|
| Vyhrazené stavby (Příloha č. 3 NSZ) | Vždy povinné kolaudační rozhodnutí | Digitální podání žádostí přes Portál stavebníka, bez zásadních změn v podmínkách. |
| Ostatní stavby (mimo příloh 1, 2, 3 NSZ) | Vždy povinné kolaudační rozhodnutí | Digitální podání žádostí přes Portál stavebníka, bez zásadních změn v podmínkách. |
| Jednoduché stavby (dle § 230 odst. 1 písm. a)-c) a odst. 2 písm. d) Přílohy č. 2 NSZ) | Povinné kolaudační rozhodnutí (např. rodinné domy, bytové domy) | Digitální podání žádostí přes Portál stavebníka, bez zásadních změn v podmínkách. Novostavby rodinných domů opět povinně kolaudovány. |
| Ostatní jednoduché stavby (mimo výše uvedené) | Není potřeba kolaudační rozhodnutí, postačuje oznámení dokončení stavby stavebnímu úřadu. | Digitální podání oznámení dokončení stavby. |
| Drobné stavby | Není potřeba kolaudace ani povolení stavebního úřadu. | Bez změn. |
| Stavby povolené podle "starého" stavebního zákona (č. 183/2006 Sb.) | Kolaudace se řídí NSZ, pokud nebyla žádost o kolaudační souhlas/rozhodnutí podána do 30. 6. 2024. | Přechod na NSZ, digitální podání žádostí pro nová řízení. |
| Kolaudace po rekonstrukci | Pokud byla rekonstrukce na stavební povolení, je kolaudační rozhodnutí povinné. | Digitální podání žádostí. |
| Kolaudace studny, garáže | Povinné kolaudační rozhodnutí. | Digitální podání žádostí. |
tags: #knova #kolaudace #staveb #na #ohlášení #postup