Bydlení v bytovém domě, ačkoliv přináší mnoho výhod, se neobejde bez právních a finančních otázek, zejména pokud jde o správu a údržbu společných částí. Jednou z nejččastějších a finančně nejnáročnějších otázek je oprava střechy. Tento článek se zaměří na to, kdo platí opravu střechy v bytovém domě a jaká je odpovědnost jednotlivých aktérů.
Co patří mezi společné části domu?
Informaci o tom, které části domu jsou považovány za společné části, nalezneme jednak v nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, jednak v tzv. prohlášení vlastníka.
V souladu s ustanovením § 1160 občanského zákoníku jsou společnými částmi vždy alespoň ty části nemovitosti, které slouží všem vlastníkům již ze své povahy. Jde zejména o pozemek pod domem, hlavní konstrukce domu a další stavební části nutné k zachování tvaru a vzhledu domu, jakož i bytu jiného vlastníka. Na věci nic nemění ani skutečnost, že společné části mohou být některému z vlastníků přenechány k výlučnému užívání.
Dále, podle nařízení vlády č. 366/2013 Sb., jsou společnými částmi podstatnými pro zachování domu jako celku a pro zachování bytu jiného vlastníka především:
- svislé konstrukce a základy domu, obvodové stěny domu,
- střecha (včetně výplní výstupních otvorů, izolací, hromosvodů atd.),
- zápraží, schody, vchody a vstupní dveře, schodiště, chodby a okna (včetně okenic),
- balkony, lodžie, terasy a atria (a to i v případě, kdy jsou dostupné pouze z bytu konkrétního vlastníka),
- kotelny, výtahy, půdy, mandlovny, prádelny, sušárny, kočárkárny a kolárny, sklepní koje,
- rozvody energie a plynu až k bytovému jističi a další.
V případě centrálního vytápění patří mezi společné části domu celá topná soustava, včetně radiátorů v jednotlivých bytech.
Čtěte také: Vše o platbách za plot mezi sousedy
Ohledně právního statusu garáží a sklepů je důležité poznamenat, že mohou být buď samostatnými nebytovými jednotkami (ty pak budou ve spoluvlastnictví jednotlivých vlastníků), anebo společnými částmi domu. Vymezení nalezneme v prohlášení vlastníka.
„Podle převažujícího názoru se od zákonného určení společných částí domu nelze odchýlit, protože ustanovení § 1160 občanského zákoníku upravující společné části domu lze považovat za tzv. kogentní,“ vysvětluje advokát Ondřej Preuss, zakladatel služby Dostupný advokát. „Nařízení vlády pouze upřesňuje obecné vymezení.“
Kdo má platit opravy a rekonstrukce společných částí?
Všichni vlastníci bytových jednotek v domě jsou zároveň spoluvlastníky společných prostor. Neurčí-li se podíly na společných částech se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu, nebo jako stejné, platí, že jsou stanoveny poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě. Čili, jednodušeji: Podíl na těchto prostorách odpovídá velikosti podlahové plochy jejich bytu k celkové ploše všech bytů v domě.
Pokud bytový dům spravuje společenství vlastníků jednotek (SVJ), je toto společenství zodpovědné za správu a údržbu společných prostor. SVJ rozhoduje o opravách, údržbě i případných rekonstrukcích na svých schůzích, kde se vlastníci mohou podílet na rozhodování podle svého podílu. Náklady na opravy a údržbu společných prostor se rozdělují mezi všechny vlastníky bytů. Výše příspěvku se vypočítává podle velikosti podílu každého vlastníka. Pravidelně se vytváří tzv. fond oprav, ze kterého se tyto náklady hradí.
Při nákladnějších rekonstrukcích je nutné nejprve určit, zda jde o správu společných částí. Vlastník jednotky má u společných částí hradit pouze drobné opravy a údržbu. Významnější rekonstrukci má zaplatit společenství vlastníků z fondu oprav. Například výměna oken by tak měla být placena z prostředků společenství a rozhodovat by o ní měli všichni vlastníci na shromáždění.
Čtěte také: Právní aspekty plotů mezi sousedy
Rozhodování o opravách
Pro rozsáhlejší rekonstrukce, které mohou ovlivnit fungování či vzhled celého domu, je často potřeba souhlas většiny nebo dokonce všech vlastníků. To se týká například zateplování, výměny výtahu nebo rekonstrukce střechy. Celá střecha včetně hromosvodů představuje z pohledu platné právní úpravy společnou část domu ve smyslu ust. § 1160 OZ, neboť se jedná o část podstatnou pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu. Vzhledem k tomu, že střecha včetně hromosvodů je společnou částí domu, její rekonstrukce je činností spojenou se stavební úpravou společných částí. Osobou odpovědnou za správu domu je společenství vlastníku jednotek (SVJ), které se zakládá výhradně za účelem správy domu a pozemku.
Dle zákona se SVJ povinně založí v domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Nevzniklo-li pro správu konkrétního bytového domu SVJ, je osobou odpovědnou za správu domu správce; ten musí být určen v prohlášení vlastníka jednotky, kterým došlo k rozdělení domu na jednotky.
Pro rozhodování ve věcech správy se použijí ustanovení OZ, která stanovují pravidla pro výkon působnosti shromáždění SVJ. Dle ust. § 1208 písm. f) OZ je do působnosti shromáždění SVJ dáno rozhodování o „výši záloh na úhradu nákladů spojených se správou domu a pozemku, zejména výši příspěvků do fondu oprav“. Dále je do působnosti shromáždění SVJ dáno rozhodování o „modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravě a opravě společných částí domu, jakož i o změně účelu užívání těchto částí, je-li k tomu zapotřebí stavební povolení, pokud stanovy neurčují něco jiného“.
Pokud jde o samotný proces rozhodování zasedání shromáždění vlastníků jednotek, předně platí, že shromáždění je způsobilé usnášet se, je zapotřebí přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. Podle ust. § 1206 odst. 2 OZ k přijetí rozhodnutí, v případě rozhodnutí o stavební úpravě společné část - rekonstrukci střechy a hromosvodu, zákon vyžaduje souhlas nadpoloviční většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, avšak stanovy SVJ mohou vyžadovat vyšší počet hlasů. Pokud je ve vašem domě zřízeno SVJ, bylo by vhodné tuto problematiku porovnat s konkrétními stanovami vašeho SVJ. Pokud ale SVJ ve vašem domě zřízeno nebylo, doporučuji nahlédnout do prohlášení vlastníka, kde by rovněž mělo být hlasování předmětem úpravy.
Rozhodne-li shromáždění o opravě společných prostor tříčtvrteční většinou, zbytek se musí tomuto rozhodnutí podřídit. Tato většina se nepočítá podle zúčastněných osob, ale podle podílu na společných částech domu, tedy dle velikosti bytu.
Čtěte také: Vliv materiálu a typu na cenu montáže hmoždinky
Havárie a akutní opravy
Pokud dojde k havárii, například prasknutí vodovodního potrubí nebo poruše výtahu, odpovědnost za okamžitou opravu leží na správci domu. To může být profesionální správcovská společnost nebo člen výboru SVJ. Náklady na akutní opravy se hradí z fondu oprav, případně se následně rozúčtují mezi vlastníky.
Role pojištění
Proti nečekaným událostem, jako jsou požáry nebo záplavy, je vhodné mít pojištěné společné prostory. Pojistné plnění může pokrýt část nákladů na opravy, což zmírní finanční dopad na vlastníky.
Kdy vlastníci hradí opravy sami?
Drtivou většinu oprav v bytě si v obou případech (vlastnictví i družstevní byt) hradí sám vlastník bytu, případně nájemce družstevního bytu. Obecně se lze držet pravidla, že všechny opravy v bytě si platí sám vlastník či nájemník družstevního bytu, výjimky tvoří opravy odhlasované na schůzi (SVJ či bytového družstva).
Co dělat v případě neshod nebo pasivity SVJ?
V praxi mohou nastat situace, kdy se vlastníci neshodnou na potřebnosti či způsobu provedení oprav. Může samozřejmě nastat rovněž situace, že s diskutovanou opravou nebudou všichni majitelé jednotek či členové družstva souhlasit. Nejprve si zjistěte, zda diskutovaný prostor spadá do vašeho bytu, nebo do společných prostor. Nahlédněte proto do Prohlášení vlastníka budovy. Jedná se o listinu v katastru nemovitostí, kde se dozvíte, co přesně patří k vašemu bytu. Shromáždění totiž nemá právo rozhodovat o čemkoli, co nespadá do společných prostor.
Pokud výbor SVJ nereaguje na žádosti o opravy, je možné podniknout několik kroků:
- Písemná výzva: Pošlete doporučeným dopisem s dodejkou, stručně popište závady, případně přiložte znalecký posudek. Stanovte přiměřenou lhůtu (např. 14 dní) pro odstranění závad.
- Mimořádná schůze: Pokud výbor nereaguje, požádejte o svolání mimořádné schůze. Výbor ji musí svolat do 30 dnů.
- Podnět stavebnímu úřadu: Podejte souběžně podnět stavebnímu úřadu. Úředníci mohou na základě znaleckého posudku přikázat odstranění závad nebo nařídit bezpečnostní opatření.
- Kontaktujte pojišťovnu: Kontaktujte pojišťovnu, u které má SVJ pojištěn dům. Pojišťovna může SVJ oznámit, že v případě poškození majetku nebo ohrožení zdraví kvůli známým, ale neodstraněným závadám, nebude vyplácet pojistné plnění.
- Žaloba: Pokud nedojde k dohodě, může být spor řešen prostřednictvím mediátora, nebo, pokud nedojde k dohodě, rozhodne soud. Přehlasovaný vlastník pak může, je-li k tomu důležitý důvod, do tří měsíců navrhnout soudu, aby o záležitost rozhodl (§ 1209 občanského zákoníku). Dále je také možné navrhnout soudu rozhodnutí o záležitosti, která byla shromáždění řádně předložena k rozhodnutí, ale nebylo rozhodnuto z důvodu nezpůsobilosti shromáždění se usnášet (malá účast).
Závěrem doplňuji, že dle § 1183 obč. zák. se vlastník jednotky musí zdržet všeho, co brání opravě domu, o níž bylo řádně rozhodnuto. Dále dle § 1184 obč. zák. může osoba odpovědná za správu domu navrhnout prodej jednotky vlastníka, který poruší povinnost uloženou mu vykonatelným rozsudkem - tedy např. rozsudkem o tom, že je povinen přispět na opravu střechy.
Případová studie: Rekonstrukce střechy a půdní vestavba
V roce 2017 probíhala v bytovém domě rekonstrukce střechy. Bývalá předsedkyně SVJ bez souhlasu shromáždění nechala zpracovat projektovou dokumentaci a zajistila vydání stavebního povolení. Na shromáždění nebyla řádně projednána soukromá rekonstrukce střechy, nebylo hlasováno o projektové dokumentaci, tj. o rekonstrukci střechy dle projektové dokumentace, byl vybrán pouze zhotovitel díla a taktéž byla rozporována cena díla. Přesto předsedkyně uzavřela smlouvu.
Při policejním šetření se bývalá předsedkyně SVJ doznala k tomu, že se na návrh projektanta rozhodla o připojení svého půdního prostoru k bytu, proto projektant zakomponoval do projektové dokumentace „její zeď“. Bývalá předsedkyně SVJ vlastnila byt, jehož součástí byla i půda o velikosti 60 m2 (půdní prostor nad jejím bytem). Při běžné rekonstrukci střechy došlo k úpravě krovu a vyzdění štítu střechy bytového domu nad půdním prostorem, který měla ve vlastnictví. Vzhledem k tomu, že všem vlastníkům začalo být jasné, že přístavba střechy je pro účely bývalé předsedkyně, byl vznesen dotaz, zda zaplatila za to, co si pro sebe postavila.
Po tomto dotazu si nechala bývalá předsedkyně zhotovitelem díla vyznačit náklady své osobní rekonstrukce v krycím rozpočtu - osobní rekonstrukce byla hrazena z finančních prostředků SVJ bez jakéhokoliv ujednání, bez uzavření jakékoliv dohody či smlouvy. Ze zjištěných skutečností bylo tedy zjištěno, že bývalá předsedkyně byla stavebníkem a za pochybení stavebního úřadu je považováno, že vydalo stavební povolení bez vyjádření ostatních vlastníků bytu (vlastníci bytů nebyli účastníky stavebního řízení). Dle projektové dokumentace byly vyčísleny náklady přístavby krovu a vyzdění štítu, a tím byla zjištěna cena zhotoveného díla.
Bývalá předsedkyně tvrdí, že rekonstrukce byla řádně schválená a tato přístavba střechy bytového domu je ve prospěch všech. Ostatní vlastníci ji napadají, protože po ní požadují doplatek nákladů za osobní rekonstrukci. Bývalá předsedkyně byt prodala společně s půdním prostorem. Stavebním záměrem bylo a je využití půdního prostoru pro vybudování mezonetového bytu. Půdní prostor je na katastru nemovitostí zapsán jako součást bytové jednotky a přístavba střechy bytového domu je považována za úpravu střechy pro soukromé využití, tj. vybudování nové jednotky z půdního prostoru. Úpravou krovu střechy bytového domu a vyzděním štítu došlo k optickému zvětšení půdního prostoru bývalé předsedkyně SVJ.
Za svojí osobní rekonstrukci považuje pouze vyzděnou část střechy bytového domu, uhradila cca 50 tisíc Kč a zbylou částku, cca 120 tisíc Kč, nechala k úhradě ostatním vlastníkům bytů. SVJ osobní rekonstrukci splácí v úvěru. S bývalou předsedkyní se nelze domluvit, ona nechce pochopit své pochybení, nereaguje ani na odkaz na zákony o SVJ a nařízení vlády.
Řešení situace
V prvé řadě bude důležité zjistit, jak je střecha vymezena v předmětném prohlášení vlastníka, tedy v jakém rozsahu je předmětná střecha společnou částí a v jakém je součástí jednotky. Pokud je v prohlášení vlastníka střecha, případně její část (např. vnitřní část), vymezena jakožto součást půdní jednotky bývalé předsedkyně, nenáleží povinnost hradit opravy a jiné stavební úpravy střechy SVJ, ale vlastníkovi dané jednotky, tedy bývalé předsedkyni SVJ. Nicméně pokud nedojde k mimosoudnímu řešení dané situace, nebude jiné možnosti, než v soudním řízení pokračovat.
| Část domu | Vymezení dle nařízení vlády č. 366/2013 Sb. a OZ | Odpovědnost za úhradu | Rozhodovací orgán |
|---|---|---|---|
| Střecha (včetně izolací, hromosvodů) | Společná část (podstatná pro zachování domu jako celku) | SVJ z fondu oprav (rozděleno dle podílu vlastnictví) | Shromáždění vlastníků (nadpoloviční většina hlasů dle podílu) |
| Hlavní konstrukce domu | Společná část (nutné k zachování tvaru a vzhledu domu) | SVJ z fondu oprav | Shromáždění vlastníků |
| Okna (společná) | Společná část | SVJ z fondu oprav | Shromáždění vlastníků |
| Půdní prostor (není součástí jednotky) | Společná část | SVJ z fondu oprav | Shromáždění vlastníků |
| Půdní prostor (součást jednotky dle prohlášení) | Součást jednotky | Vlastník jednotky | Vlastník jednotky |
| Drobné opravy uvnitř bytu | Součást jednotky | Vlastník jednotky / nájemce družstevního bytu | Vlastník jednotky / nájemce družstevního bytu |
tags: #kdo #platí #opravu #střechy #v #bytovém