Jak ušetřit na nákladech při stavbě domu, přemýšlí většina stavebníků. Na kolik stavba domu přijde a kde ušetřit při stavbě domu? Cena 5.500 Kč/m3 obestavěného prostoru RD bez DPH, jak je uvedeno ve většině článků na toto téma, se používá léta. Každý rok probíhá aktualizace průměrných cen různých typů staveb podle typu hlavních konstrukcí (zděné, montované, betonové monolitické) a lze je zjistit na webu stavebních standardů.
Technicko-hospodářské ukazatele, jak se jim odborně říká, neobsahují vedlejší rozpočtové náklady, kterými jsou například náklady na zařízení staveniště, kompletace, průzkumné a projektové práce. Proto je třeba je přičíst k získaným cenám a dále je potřeba počítat s odchylkou skutečných nákladů na stavbu až o 25 %. Toto je ve stavebních standardech výslovně uvedeno.
Geologický průzkum a zemní práce
Geologický průzkum je nezbytné provést před samotným projektováním. Geolog změří radon a navíc provede pár sond do hloubky terénu, zjistí stav a druh podloží a navrhne typ zakládání stavby.
Pokud jde o zemní práce, s větším výkopem se pojí větší výkopek, který potřebujete během stavby umístit na pozemku. Rozhodně vykopanou zeminu nikam neodvážejte, bude se vám hodit na zásypy a částečné dorovnání terénu pro terasu, příjezd na pozemek nebo modelaci zahrady. Počítejte s větším objemem výkopů i zásypů až o 30 %, což bude stát více než u běžné nepodsklepené stavby na rovince.
Izolace a svislé konstrukce
Větší plocha svislých konstrukcí bude muset být dobře odizolována od radonu, zemní vlhkosti i tlakové vody. Doporučuje se nepoužívat nejlevnější asfaltové pasy a hlídat kvalitu spojů i dodržení správné technologie stavební firmou.
Čtěte také: Průvodce izolací stropů: co potřebujete vědět
Podsklepení vyžaduje železobetonovou konstrukci. Monolitická je dražší než z betonových tvarovek opatřených ocelovou výztuhou a vyplněných kvalitnějším betonem.
Projektování a volba architekta
Pokud se rozhodnete pro stavbu domu na klíč, t.j. vyberete si jednu stavební firmu, která vám postaví dům včetně kompletací, revizí, zkoušek, firma vám jej předá zkolaudovaný, uklizený, s dokumentací o skutečném provedení stavby a s návodem na užívání.
Domy postavené ve svahu nabízí úchvatné výhledy do krajiny. Pokud je to TO, co vás nadchlo a koupili jste parcelu s nádherným výhledem na město a okolní kopce a lesy, pak vám gratuluji. Budete potřebovat projekt na míru, který se stavbou ve svahu od počátku počítá. Otevřeně, najděte si architekta, který něco ve svahu (nad silnicí a pod silnicí) již postavil a jeho dílo architektonicky s vámi souzní. Studii (prvotní architektonický návrh) a projekt pro ohlášení nebo stavební povolení s umístěním stavby na pozemku pořídíte od 50 tisíc. Jsou i architekti, kteří vám budou nabízet projekt za 350 tisíc, s tím, že zahrnuje kromě projektu pro stavební povolení i projekt pro provedení stavby, tj detailní projekt pro všechny řemesla. To je samozřejmě taky cesta.
Pokud chcete ušetřit na stavbě domu, bude vaše cesta spíše přes vlastní koordinaci řemesel. Instalatéři, elektrikáři, topenáři… to jsou profese, které neradi pracují podle projektů. Zkušení řemeslníci dělají svoji práci podle sebe, svých zkušeností. Na vás bude zakreslit si, kde chcete jaké zásuvky a vypínače, kde podlahové topení a kde jaký radiátor. Pozor, projektant musí spočítat tepelné ztráty budovy a navrhnout vytápění, velikost radiátorů, výkon kotle, musí to být součástí projektu pro stavební povolení a je to i dobrý podklad pro realizaci.
Výběr zdících materiálů
Zda stavět dřevostavbu nebo zděný dům je věc názoru. Osobně jsem pro zděnou stavbu. Klasické cihelné tvárnice jsou nabízené v různých tloušťkách s různým tepelným odporem. Technické informace uvedené v katalozích výrobců platí za jistých předpokladů. Zkušenosti s cihelnými bloky tloušťky 50 cm, které by se teoreticky nemusely zateplovat a stačila by vrstva tepelněizolační omítky, ukazují, že tento materiál je výrazně děrovaný, což z něj dělá velice křehký materiál. Navíc vyžaduje velice přesné a precizní zdění, dělení cihel je téměř nemožné. Lepší je rovnou počítat s dodatečným zateplením.
Čtěte také: Výškové rozdíly s dlažbou na terče
Ytong a další pórobetonové tvárnice jsou nasákavé, nedoporučuje se používat je na stavbu 1.NP, ale v podkroví nebo 2.NP se uplatní dobře, navíc se dobře dělí. Je potřeba počítat s tím, že pórobeton dlouho vysychá a deklarovaných tepelně-izolačních vlastností dosahuje v suchém stavu.
Vyplatí se kalkulovat se skladebními rozměry a systémovými zdícími materiály již během projektování. Stačí provést jednoduchou kontrolu rozměrů navržené stavby co do šířky, délky, výšky podlaží, výšky a šířky otvorů pro okna, dveře a podobně, aby odpovídaly násobkům zmíněných skladebních rozměrů. Vyhnete se tak potřebě dělení tvárnic a rovněž to umožní použít systémové prvky.
Současná doba si žádá úspory na každém kroku a úspory ve stavebnictví tedy nejsou žádnou výjimkou. Zaměříme se tedy na srovnání zdících materiálů, které by měly vykazovat dostatečný tepelný odpor, což nověji označujeme jako co nejnižší součinitel prostupu tepla.
Současní výrobci zdících materiálů velmi pružně zareagovali na požadavky nízkoenergetických konstrukcí a vyrábějí materiály, které stavebníkům umožňují rychlé a snadné provádění staveb, navíc s ohledem na šetrnost k životnímu prostředí. Na rozdíl od minulosti se také více zaměřují na tepelně technické parametry. Masivnost zdících systémů způsobuje velmi dobrou akumulaci tepla, a tak každého stavebníka zajímá, zda materiál, který si zvolil, se blíží běžně dosahované hodnotě součinitele prostupu tepla pohybující se dnes kolem 0,15 - 0,11W/m2K.
Právě ony již zmíněné zvětšující se prvky zdících systémů umožňují celkově velmi urychlit dobu výstavby. Hrubá stavba se dá vyzdít v některých případech dokonce za pouhý jeden týden, což je velmi povzbuzující pro ty, kteří se rozhodli stavět dům svépomocí.
Čtěte také: Detailní pohled na mechaniku zemin
Z hlediska zaměření se na nízkoenergetické, pasivní nebo nulové domy můžeme rozdělit zdící systémy do dvou kategorií. Obě tyto kategorie kombinují vždy dva materiály, což jsou zdicí tvárnice s tepelnou izolací. Každá kategorie však využívá jiný princip. Podívejme se nejprve zblízka na jednovrstvé zdící systémy. Ty využívají vysokých schopností tepelné izolace vyplněním dutin moderních cihel tepelnou izolací. Tento druh cihel je využíván na stavbu homogenních stěn, jež není třeba dále zateplovat. Takové cihly jsou pevné, mají vysokou únosnost a dobře chrání i proti hluku. Klíčová pro celou stavbu provedenou z tohoto typu materiálu je eliminace spár, která celkově zlepšuje energetickou bilanci objektu. Jako spojovací materiál těchto druhů cihel se využívají tenkovrstvá lepidla a lepící pěny.
Tyto cihly jako izolant využívají buďto minerální vatu anebo polystyren. U minerální vaty, která nesesedá vlivem gravitace, jelikož je stlačená, činí součinitel prostupu tepla (již při tloušťce 36,5cm) U=0,19W/m2K. Navíc je minerální vata nehořlavá.
Stavební prvky s polystyrenem si našly své uplatnění zvláště v domech s extrémně sníženou energetickou náročností. Při využití těchto prvků s izolantem o síle 500 mm s tepelně izolační omítkou dosahuje součinitel prostupu tepla až 0,11W/m2K. Další výhody jsou stejné jako v případě cihel s minerální vatou.
Dvouvrstvé zdící systémy jsou další možností, jak docílit vysoké tepelně izolační schopnosti stěn domu. Provádění stavby je logicky v tomto případě složitější. Výhodou je však možnost navrhnout stěnu s takovým součinitelem prostupu tepla, jaký klient vyžaduje. Nosné jádro stěny je tvořeno vápenopískovými tvárnicemi a ty jsou z vnější strany opatřeny libovolnou vrstvou izolantu.
Jelikož jsou vápenopískové bloky vyráběny s dokonalou přesností rozměrů, není nutné je z interiérové strany opatřovat omítkou. Výhodou je vysoká únosnost i při malé tloušťce. Jejich velmi dobré difúzní vlastnosti vytvářejí uvnitř staveb příjemné mikroklima. Izolační vrstva u tohoto typu staveb se obvykle pohybuje v rozpětí 100-200 mm, z čehož vyplývá hodnota součinitele prostupu tepla stěny mezi 0,3 a 0,15 W/m2K.
Srovnání orientačních hodnot zdících materiálů
| Materiál | Tloušťka | Součinitel prostupu tepla (U) | Cena (Kč/m3 nebo Kč/ks) |
|---|---|---|---|
| Keramické tvárnice (polystyren) | 500 mm | 0,11 W/m2K | 3900 Kč/m3 |
| Keramické tvárnice (minerální vata) | 425 mm | 0,16 W/m2K | 3700 Kč/m3 |
| Keramické tvárnice (minerální vata) | 365 mm | 0,19 W/m2K | 3600 Kč/m3 |
| Vápenopísková cihla s min. vlnou | 560 mm | 0,14 W/m2K | 1900 Kč/m3 |
| Vápenopísková cihla a polystyren | 550 mm | 0,15 W/m2K | 1500 Kč/m3 |
| Dvojdílný roletový překlad | d = 1500 mm | N/A | 4600 Kč/ks |
Okna a zateplení
Prosklené svislé plochy jsou dražší než zděné. Snažte se orientovat okna směrem k jihu, JV, JZ, kde jsou v přechodném i zimním období tepelné zisky za slunečných dní. Plastová okna jsou levnější než dřevěná nebo hliníková, a to výrazně. Rozsah úspor závisí na počtu a velikosti oken, na kování. Otevírací dveře na balkon či terasu jsou levnější než posuvné. Fixní okna jsou levnější než otevírací, ale počítejte i s komfortem. I v patře budete chtít jednou okno umýt. Trojskla jsou dražší než dvojskla. U dřevěných oken je cena závislá na typu dřeviny. Nejlevněji vyjdou smrková z napojovaného dřeva. Esteticky jsou přijatelná pouze u tmavší povrchové úpravy.
Rohová prosklení vyžadují ocelový sloupek v interiéru nebo železobetonový překlad nad oknem s dlouhým vyložením (např. svařené ocelové nosníky), a to opravdu celou „krásu“ prodraží a prodlouží dobu výstavby. Okenní profily jsou v rozích zesílené a představují slabé místo a riziko pro tepelné mosty. Levnější alternativou je roh vyzdít, přičemž výhled z interiéru bude téměř stejný.
Chcete-li ušetřit, pak místo minerální vlny (vaty) zateplete zdi polystyrénem EPS 70. Nešetřete ale na stěrkové hmotě pod vnější omítkou (ta musí být flexibilní), výstužné tkanině, ani na kotvení EPS se zátky. Zateplování tl. 5-6 cm tlustým polystyrénem neumožňuje použít zátky a rovněž je z tepelněizolačního hlediska nedostatečné. Minimální tloušťka je 10 cm na cihelnou zeď tloušťky 40 cm.
Vnitřní úpravy a vybavení
Vnitřní omítky - sádrové jsou o něco dražší než cementové, jejich oprava je ale v případě potřeby výrazně snazší. Rohovníky na ostění výrazně přispívají k dlouhodobému estetickému vzhledu.
Povrchy podlah - v prostoru, kde je v domácnosti největší provoz, tj. kuchyně, koupelny, WC, zádveří, chodby, obývací pokoj, schodiště, si dopřejte kvalitní dlažbu, masivní parkety. U dlažby doporučuji světlejší odstíny, např. vzhled kamene, v povrchové úpravě pololesk (tzv. lapato).
Vybavení koupelny a WC - volte kvalitní sanity s povrchem se snadnou údržbou tzv. anticalc, nebo např. Závěsné WC s použitím podomítkového systému.
Obklad koupelny - volte přírodní a tlumenější odstíny, které se po pár měsících neokoukají. Velký formát rektifikovaného obkladu je sice dražší, ale výsledný estetický efekt vás ohromí na léta dopředu a navíc má minimum spár.
Střecha - dodržet skladbu tepelné izolace a hydroizolace i následných konstrukcí, a odvodnění. V případě ploché střechy prověřit těsnost a kvalitu spojů.
Další náklady a rozpočtování
Svislé a vodorovné konstrukce včetně schodiště se pohybují v rozmezí 1 až 1,3 mil. Další náklady - nášlapná vrstva podlah, obklad schodiště, obklady a dlažba koupelen a WC plus vybavení, vnitřní dveře a zárubně, vestavěné skříně, kuchyňská linka se spotřebiči, osvětlení, krb, kamna, sauna, vířivka, terasa, předokenní rolety a žaluzie, pergola, zpevněná plocha a okapové chodníčky, plot, branka a brána… Zde je to již velmi individuální podle preferencí a na zvolené úrovni standardu. Pokud se rozhodujete zda stavět nebo ne, přidejte na misky vah v případě stavby „výrazný úbytek úspor a volného času“.
Potřeba ocenění stavebních nebo montážních prací se objeví v okamžiku, kdy se začne uvažovat s realizací stavebního díla a to již v období plánování financí ze strany investora, ze strany projektanta potom z důvodu ocenění projektových prací a v neposlední řadě dodavatel stavebních prací chce vědět, za kolik dílo zrealizuje. Z toho plyne, že se bez ceny stavby neobejdeme v žádné fázi investiční výstavby a ceny stavebních prací zajímají následně i pojišťovny při náhradě škod na stavebních objektech.
Očekávaný cenový údaj bude tak přesný, jak budou vypovídající podklady zpracované investorem nebo projektantem. To znamená, že cena stavebních prací, nebo rozpočet vychází z konkrétních představ vyjádřených projektem a proto musíme umět projektovou dokumentaci z řeči výkresů a technických zpráv převést do počtů technických jednotek, které vyjádří nejen konstrukce, ale i práce nutné k jejich ocenění.
Proces rozpočtování nebo zjišťování ceny se rozděluje do dvou hlavních fází - propočet a rozpočet stavby. Toto dělení využívá určených částí cenové soustavy, které umí pracovat s mírou podrobnosti podkladů a informací, jež má zpracovatel k dispozici. Rozpočet metodou BIM je samostatnou skupinou při rozpočtování staveb, kde podkladem pro sestavení ceny je informační model stavby. Systém RTS BIM je souhrnem klasifikace, parametrů, podmínek a metodik, které pomáhají především projektantovi průběžně zjišťovat cenu v procesu modelování nebo sestavit soupis konstrukcí po dokončení projekčních prací. I tento systém pracuje s principem zpřesňování ceny a je postaven na metodě dynamického oceňování.
Předmětem ocenění je konstrukce BIM modelu, ke kterému se cena vytváří na základě klasifikačního určení a parametrického navržení. Tato identifikace je pak napojena na cenovou soustavu RTS, kde definovanými algoritmy vyhledává vhodné položky montáže a materiálů pro ocenění konstrukce. Takto se na pozadí každé konstrukce sestavuje „minirozpočet“.
Cenová soustava RTS DATA je ucelený soubor podkladů, pravidel a metodických pokynů poskytujících podrobný popis obsahu stavebních nebo montážních prací, dodávek materiálů a souvisejících služeb. RTS DATA obsahují ceníky a katalogy, třídicí systémy, doprovodné dokumenty, výstupy, protokoly, slovníky a mnoho dalších informací. Cenové ukazatele jsou nejjednodušším způsobem stanovení předpokládané ceny stavby a jsou využívány především k propočtům ve fázích investičního záměru, architektonické studie a stavebního povolení. První pozice je trojčíslí, které charakterizuje obor stavebnictví a určuje tak, zda se jedná o budovy nebo haly s daným charakterem užití, nádrže, venkovní potrubní systémy a další.
Jedním z důvodů postupného přechodu ze stavebních dílů na funkční díly je ten, že stavební díly korespondují s obsahem a hodnotou stavebních prací, a tak jsou spíše srozumitelné rozpočtáři. Jednotlivé ceny dílů je vhodné přiblížit ke konkrétnímu řešení dané stavby jejich navýšením či snížením ceny např. Cena vydaná v lednu je přepočítaná do cenové úrovně pro první pololetí daného roku a oproti zbylým částem cenové soustavy však platí po celý kalendářní rok. Pro orientační vývoj v průběhu prvního pololetí vydáváme informativní tabulku s indexy, které deklarují změnu ceny. Cenové ukazatele obsahují základní rozpočtové náklady, které je vhodné poupravit dle zamýšleného návrhu stavby. Neobsahují například vedlejší a ostatní náklady. Přesnost ceny je přímo závislá na správném zařazení objektu, definici obsahu a rozsahu zamýšleného záměru a správném výpočtu výměry účelové měrné jednotky.
Obsahem a rozsahem cenového ukazatele se rozumí cenový standard objektu a správné určení „hranice“ objektu. Například objekt budovy je chápán jako soubor stavebních konstrukcí za obálkou budovy směrem dovnitř objektu, vnitřní rozvody technických zařízení budov a elektroinstalací. Tento cenový ukazatel nepočítá například s komunikacemi, přípojkami, oplocením a dalšími objekty. Zmíněná odchylka ceny propočtu podle cenových ukazatelů může u konkrétních staveb dosahovat klidně i více než 25 %, což je dáno technickou a technologickou náročností realizace stavby. Jedná se o prostorové vymezení stavebního objektu ohraničeného vnějšími vymezujícími plochami. Obestavěný prostor objektu se vypočítá jako součet základního obestavěného prostoru hlavního objektu a dílčích obestavěných prostor mimo hlavní objekt jako např. Takto odděleně vypočítané obestavěné prostory umožňují použít více cenových ukazatelů pro jeden objekt, např. Důležité je také správně pracovat s více cenovými ukazateli pro jeden objekt např. pro polyfunkční objekt, který má ve spodních dvou podlažích prostory občanské vybavenosti z železobetonu a v horních šesti podlažích prostory bytů z keramických tvárnic.
Cenové srovnání veřejných zakázek
Vyšší ceny materiálů nedělají starosti jen obyčejným lidem, ale i obcím, které vypisují veřejné zakázky. Od poloviny roku 2021 se zadavatelé dostávají do situací, kdy vybraní dodavatelé buď nechtějí uzavřít smlouvu o dílo, nebo požadují po zadavatelích navýšení cen ve smlouvě z důvodu rychle rostoucích cen materiálů a výrobků. Pro předcházení těmto problémům lze zadavatelům u nově vypisovaných zakázek doporučit již v zadávací dokumentaci využití možnosti zákona č. 134/2016 Sb., o zadávání veřejných zakázek, konkrétně možné výhrady změny závazku podle § 100 odst. 1.
Existuje možnost realizovat výhradu po určitých časových úsecích (např. čtvrtletí, půlrok, rok), kdy je dosaženo určité výše zdražení, a aktualizovat cenu položek, u kterých dochází k výraznému nárůstu ceny. Je nutné popsat mechanismus fungování, např. podle inflace či indexu růstu spotřebitelských cen Českého statistického úřadu. Nabídky do veřejných zakázek se podávají pomocí položkových rozpočtů, kde se ve velké míře využívají směrné ceny stavebních materiálů a prací vytvářené odbornými společnostmi.
Pro zjištění, jak se vyvíjí směrné ceny stavebních materiálů a prací v průběhu několika let, je níže uveden příklad ocenění reálné veřejné zakázky v různých obdobích. Rozpočet je oceněn pomocí směrných cen společnosti ÚRS CZ a.s. (SW program KROS 4) vždy do cenové úrovně prvního pololetí daného roku. Rozpočet novostavby je na základě požadavku zadavatele rozdělen do čtyř částí. V porovnání jsou uvedeny dvě části položkového rozpočtu z veřejné zakázky po dílech. Položkový rozpočet byl oceněn směrnými cenami do cenové úrovně prvního pololetí roku 2019 až prvního pololetí roku 2022.
Z rozpočtů v jednotlivých cenových úrovních je patrný mírný nárůst ceny rozpočtu z cenové úrovně 2019/I na 2020/I. Z cenové úrovně 2020/I na cenovou úroveň 2021/I je nárůst ceny minimální či mírně záporný. Ocenění rozpočtu je provedeno pouze do cenové úrovně prvního pololetí daného roku. Některé menší stavební společnosti v rámci úspor nechávají aktualizovat databázi pouze jednou ročně. Jak je patrné z níže uvedeného grafu společnosti ÚRS CZ a.s., ceny se v průběhu roku mohou výrazně měnit a aktualizace databáze dvakrát ročně je v současné době nezbytností. Některé společnosti, které veřejné zakázky v poslední době vyhrály, od realizace staveb ustupují.
Tabulka cenových úrovní pro vybrané díly veřejné zakázky
| Ozn. Díl | C.ú. 2019/I | C.ú. 2020/I | C.ú. 2021/I | C.ú. 2022/I | Rozdíl oproti předchozí c.ú. (2020/I vs 2019/I) | Rozdíl oproti předchozí c.ú. (2021/I vs 2020/I) | Rozdíl oproti předchozí c.ú. (2022/I vs 2021/I) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Díl 1 | X | X + Y1 | X + Y1 + Y2 | X + Y1 + Y2 + Y3 | +Y1 | +Y2 | +Y3 |
| Díl 2 | Z | Z + W1 | Z + W1 + W2 | Z + W1 + W2 + W3 | +W1 | +W2 | +W3 |
*Pozn.: Konkrétní číselné hodnoty nebyly v původním textu uvedeny, proto jsou zde použity symbolické zástupce.
Ačkoliv se začátek roku 2022 zdál po loňských výkyvech mírně optimistický ohledně růstu cen stavebních materiálů, situace se především vlivem vojenské invaze Ruska na Ukrajinu zhoršila. Vojenský konflikt a s tím související ceny energií a pohonných hmot se opět staly akcelerátorem růstu cen jednotlivých materiálů.
Pro analýzu růstu cen jsme si vybrali modelový příklad typického rodinného domu pro čtyřčlennou rodinu. Novostavba samostatně stojícího dvoupodlažního, nepodsklepeného rodinného domu, který má obdélníkový tvar a je zastřešen šikmou sedlovou střechou. Základy tvoří monolitické základové pasy, ztracené bednění a základová deska. Nosné i nenosné konstrukce zdiva jsou z vápenopískových bloků, stropní konstrukce ze železobetonových panelů. Střešní konstrukce je tvořena dřevěným krovem se skládanou krytinou.
Můžeme pozorovat, že u totožného rodinného domu je meziroční změna konečné ceny stavebního díla bez DPH o 873 682 Kč, což je celkové navýšení o cca 17 %. Při detailnějším pohledu na jednotlivé skupiny nákladů můžeme pozorovat jejich cenový růst v obdobné výši. Přípravné práce a připojení zahrnující přípravu území a přípojky inženýrských sítí vykazují nárůst 17,1 %. Do nákladů za objekt jsou zahrnuty také vedlejší rozpočtové náklady související s umístěním stavby, průzkumnými a projektovými pracemi, inženýrskou činností, případně dalšími finančními náklady zahrnujícími rezervu. Další analýzou, ve které byly zastoupeny objekty rodinných domů s různými parametry velikosti, podlažnosti, nosné konstrukce, tvaru střechy, atd. jsme dospěli k hodnotám procentuálního růstu, které takřka odpovídají ilustrativnímu příkladu rodinného domu.
tags: #cenove #rozdily #v #zakladani #staveb